司考物权法考点:物权变动原则及公示方法

文章作者 100test 发表时间 2007:09:05 13:56:50
来源 100Test.Com百考试题网


一、考点说明

  《物权法》首次规定了异议登记、预告登记制度,强调了动产交付的方式。

  二、理论分析

  物权变动的原则:

  (一)公示原则,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,否则不能发生物权变动的效力。

  (二)公信原则,是指一旦当事人变更物权时,依据法律的规定进行了公示,则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果,以法律教 育网原创保护交易安全。

  公示原则在于使人“知”,公信原则在于使人“信”。

  公示方法,以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法。同时,登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。

  三、例题解析

  [例题1]张先生夫妇拥有一套四合院,院内有6间房屋。l996年,张先生以自已名义为6间房屋办理了房屋产权证。1年后,经公证处公证,张先生夫妇自愿将l间南房赠与了女儿张平。但张平没有实际占有使用此房,也没有到国家有关房屋管理机关办理产权过户手续。1998年,张先生的妻子病故。此后不久,张先生将四合院内的所有房屋,包括曾经公证赠与女儿的南房,全部赠与了儿子张丰的女儿张小小,此事经过了公证,张丰还以女儿的名义办理了产权过户手续。自此,张先生与张丰一家在四合院内居住。2002年,张先生的女儿张平将张先生、张丰告至法院,要求确认南房归自己所有,二人腾退房屋。关于本案下列说法正确的是( )。

  A.张平主张南房归自己所有的诉讼请求不能得到支持,因其虽接受赠与,但没有办理过户登记

  B.张先生将6间房屋全都赠与给张小小的行为是部分有效的

  c.张平可以请求张某返还自己继承母亲遗产所应得的房屋

  D.张先生将6间房屋全都赠与张小小的行为有效,并且及时办理了房产的过户手续,所以张小小应取得全部房屋的所有权

  [答案]ABC

  [解析]本题主要考查的是不动产物权的公示方法、公示的效力,以及赠与合同是实践合同的性质。物权的变动,必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示并进而决定物权变动的效力,法学上称为物权公示原则。动产物权的公示方式为交付,不动产物权的公示方式为不动产登记。因此,不动产物权变动只能在登记时生效,未登记是不发生物权变动法律效果的。另外根据我国《合同法》第l85条的规定:“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”第l87条规定:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”可见,赠与合同是单务、无偿合同,同时也是实践合同,即必须实际给付赠与物,赠与才生效。本案中,张先生对张平、张丰女儿的赠与合同都经过公证,这两个赠与合同都符合赠与合同成立的要素,所以,两个合同在形式上都成立。但合同的成立与生效是两个不同的法律概念。赠与合同的生效要以实际给付为要件。不动产的给付是法律规定的要式行为,即必须到国家有关机关办理产权过户登记手续,否则,所有权不发生转移,赠与合同不生效。张先生夫妇自愿将南房赠与张平,张平也表示接受赠与并办理了公证,所以,公证成立,但张平没有依法办理产权过户手续,也没有实际占有、使用房屋,因此,赠与合同没有实际生效,房屋的所有权没有发生转移,南房仍是张先生夫妇的共有财产,法律教育 网原创张平要求张先生和张丰返还南房的诉讼请求并不能得到支持。

  [注意]本案除涉及到上述两个问题以外还涉及到遗产继承和无权处分。虽然张先生对张小小的赠与是生效的,但不能及于全部房产。1997年,张先生的妻子病故后,6间房屋作为张先生夫妇的夫妻共同财产,其中的3间应为张先生妻子的遗产,张先生、张平、张丰依照法定继承,可以各自分得l间。但3人没有对四台院内的房屋,包括南房进行财产继承,所有房屋,包括南房都处于共有状态,张先生只能处分自己的财产,而无权处分其妻的遗产。张先生将全部房屋赠与张小小是擅自处分共有财产的行为,其对自己应继承妻子遗产部分的赠与是有效的合法处分,对其他人应继承妻子遗产部分的赠与是无效的无权处分。所以,张先生自行处分共有财产的行为是部分有效、部分无效的民事行为。对此,张平可以张先生无权处分自己应继承的母亲遗产份额为由,起诉要求继承母亲的遗产,取得自己应当继承的其中1间房屋,维护自己的合法权益。但张平现在起诉要求确认南房归自己所有,没有法律依据,无法得到法院的支持。

  [例题2]甲公司于l992年向城西危房办购买了胡家梅园商办楼一、二、六层,共支付房款180万元。1993年8月,甲公司与乙公司商定,以110万元的价格将商办楼一、二层卖给乙公司。乙公司于l993年9月至l995年12月分四次将购房款全部付清。1993年11月30日,城西危房办开出购房时间为l993年9月25日、购房单位为乙公司的第04号房屋销售发票。l994年5月6日,甲公司以第04号房屋销售发票遗失为由,要求城西危房办重新开出第07号发票,将购房单位改为甲公司。1994年10月12日,甲公司借此销售发票取得N市房管局核发的胡家梅园商办楼一、二、六层的房屋所有权证。1996年1月15日,甲公司因经营需要,向中国银行N市分行借款169万元人民币,甲公司以其胡家梅园商办楼第一、二、六层设定抵押,并到N市房产管理局产权监理处办理了房产抵押登记手续。后因甲公司在借款到期后未能归还本息,N市中行遂以借款合同纠纷为由向法院提起诉讼,要求法院判令仁发公司归还借款本息,并主张对胡家梅园商办楼一、二、六层行使抵押权。乙公司知悉上述情况后,向法院提起民事诉讼,要求确认胡家梅园商办楼一、二层的房屋所有权归其所有。对甲公司与银行签订的抵押合同的效力,下列说法正确的是( )。


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