土地估价实务基础考试前讲义第十二讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:17 12:23:30
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土地估价实务精讲班第12讲讲义

三、市场比较法的原理
(一)理论依据
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似土地的已知价格，比较求得未知待估土地的价格，得到估价结果。从土地交易过程来看，从事土地交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的土地价格与类似土地价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。
市场比较法正是以替代原理为主要理论依据，其基本原理如下图5-1所示：

市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似的土地买卖实例可以适用，不仅可以评估土地价格，还可以利用相应的租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。

(二)适用的估价原则

市场比较法是以替代原则为理论基础。

在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。

四、市场比较法的基本公式

市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。

直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。

1．直接比较过程

2．间接比较过程

如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。具体形式为：

在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的种类因素条件指数。如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100％，然后经过判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则条件指数>100％；若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较劣，则条件指数<100％；然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代人公式计算即可。

式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；第三项分子为t00时，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100％时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。