土地估价实务基础考试前讲义第六讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:17 12:23:34
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土地估价实务精讲班第6讲讲义

例题3

例题3

(1)估价对象不动产简介
例中不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：

土地面积：8400㎡。

建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计：15000㎡

其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占比例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为54．65万元；保险费为0．48万元；管理费为建筑物造价的2％。
(2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8％。
(3)估价期日：2005年9月30日。
(4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。
(5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。
(6)估价过程：
①计算总收益：
租金总额：
82．8×12＝993．60(万元)
押金运用收益：
21．8×0．07(利率)=1. 53(万元)
空房等损失额：以1个月的租金计，计为82．8(万元)
则年总收益合计为：912．33(万元)。
②计算总费用：
折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。
主体：4800×0．65×1／50＝62．40(万元)
设备：4800×0．35×1／10＝168(万元)
小计：230．40(万元)
维持管理费：按建筑物造价的2％计：
4800×0．02＝96．00(万元)
租税：54．65(万元)
保险费：0．48(万元)
总费用合计为381．53(万元)
③计算纯收益：
纯收益＝总收益一总费用＝912．33－381．53＝530．8(万元)
④计算收益价格：
不动产收益价格＝不动产纯收益÷综合还原率×[1一1/(1 综合还原率)50]
=530．8/8%×[1—1/（1 8%）50]
＝6493．53(万元)
(7)估价结果：确定不动产总收益价格为6493．53(万元)。