土地估价实务基础考试前讲义第十七讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:26 12:03:46
来源 100Test.Com百考试题网


土地估价实务精讲班第17讲讲义

概念、适用范围

成本逼近法(一)
(考纲要求)
了解:成本逼近法的应用限制。
熟悉:成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握:成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
(复习难点)
成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
[内容详解]

概念
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
适用范围
由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制,一般成本逼近法适用于:
1.新开发土地,不适用建成区域已开发土地估价;
2.土地市场欠发育,交易实例少的地区,无法用市场比较法估价时采用;
3.工业用地估价,城区或市区工业用地除外;
4,既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式

V=Ea Ed T Rl R2 R3=VE R3 ……
式中:V——土地价格
Ea——土地取得费
Ed——土地开发费
T——税费
Rl——利息
R2——利润
R3——土地增值
VE——土地成本价格



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