土地估价实务基础——答疑精选2

文章作者 100test 发表时间 2008:01:07 13:06:27
来源 100Test.Com百考试题网

1、13843280997：
问题：第二十四讲中的，第（2）求楼价时 讲义有误 ，应为：商业部分：60000*4500/（1 15%）3
住宅部分为：10000*2500*30%/（1 15%）3加上
10000*2500*50%/（1 15%）3.5加上
10000*2500*320%/（1 15%）4
请老师给予解答，多谢！

老师：您好！
我看了一下讲义,讲义是正确的，一个是建筑面积和售价要相对应,你看一下:你列的式子正好相反.
然后,是折现,马上卖出的30%指数为零,半年后售出的50%指数为0.5,一年后售出的20%指数为1.而且都是住宅楼的出售。

2、xiaoraorao：
问题：20讲例题中，土地取得费用=(4.5 1.5)×10的8次方÷(5×10的8次方)=120元/平方米中的"5×10的8次方"应该为"5×10的6次方"这个大家已经达成共识。
但是，土地开发费=(2.0X10的8次方)÷(1×10的6次方) 中的“1×10的6次方”却没有明确指出，题中给出工业用地的宗地面积应为“10000=1×10的4次方 M2”。
如用此数据算：
1．土地取得费为：120(元／㎡)
2．土地开发费为：200000000÷(10000)＝20000(元／㎡)
3．投资利息位:25.2 1229.52 585.71=1840.43(元／㎡)
仅从此步就可见计算数据与结果不可能相等!
若用土地开发费=(2.0X10的8次方)÷(5×10的6次方)=40(元／㎡)，则
3.投资利息位:25.2 2.459 1.171=28.83(元／㎡)
4.投资利润为：(120 40) ×20％＝32(元／㎡)
5.土地增值收益为：(120 40 28.83 32) ×20％＝44.166(元／㎡)
6.土地价格＝土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益 ＝120 40 28.83 32 44.166＝264.996(元／㎡)
7.修正后的土地价格=264.996/70%=378.566(元／㎡)
此数据再经过年期修正也无法与讲义中的答案相一致!
请将此题正确的详细解算过程告诉各学员.谢谢！请速答复.
老师：您好！
我看了你的问题.关键是计算土地开发费:题目中主要是涉及到了2亿元/KM2换算为元/M2 2亿元=10的9次方 1KM2=1X10的六次方平方米. 你看到这个解释,清楚吗? 有问题再联系,我们会尽快回答的. 例1.某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下： 1．计算土地取得费 土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡) 2．计算土地开发费 土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡) 3，计算投资利息 在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为： 120×[(1十0．1)2-1] 200×40％[(1 0．1)1.5-1] 200×60％×[(1 0．1)0.5-1]＝25．20 12．30 5．86＝43．36(元／㎡) 4．计算投资利润 投资利润为：(120 200) ×20％＝64(元／㎡) 5．计算土地增值收益 土地增值收益为：(120 200 43．36 64) ×20％＝85．47(元／㎡) 6．计算土地价格 土地价格＝土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益 ＝120 200 43．36 64 85.47＝512．83(元／㎡) 7．进行可出让土地比率修正 由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下： 开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％ 则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡) 8．进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为： 732．61×[1—1／(1 0．07)50]＝707.74(元／㎡) 9．计算土地总价格 土地总价格707．74×10000＝7077400(元) 因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707．74元／m2，总价格为7077400元。