理性看待“天价地”现象

文章作者 100test 发表时间 2008:01:07 12:10:35
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本文涉及到两个内容,都很重要。
  一是高房价高地价会造成怎样的后果。大家比较一致的看法是,房价太高地价太高会引起老百姓心理恐慌,对宏观调控不利,对社会稳定和谐有影响,这是从中央到地方,从领导到百姓都关心的问题。要警惕房地产泡沫破裂,在这个意义上,对目前“天价地”现象要高度重视,怎么重视都不过分。
  二是要冷静看待“天价地”这件事。有些“天价地”就是市场行为,是招拍挂竞争出来的。怎么变低呢?除非不卖,或者政府人为把土地低价卖给开发商。“天价地”是不是必然导致天价房,要打问号?而且,从发展看,是不是真的“天价”,要留余地。
  一定要冷静看待“天价地”现象。因为这里涉及许多正在急剧变化的宏观经济因素。影响房地产价格有三个基本因素,一是需求,二是供给,三是成本。现在,这三个因素都在变。他们的关系也在变。
  需求有两种,一种是投资性或投机性需求,钱多了就想买地买房。另一种是真实的住房需求,要房住。今年以来,中国房地产市场和资本市场豁然打通,一些中国本土的房地产公司在香港上市和内地上市,吸引了巨量的资金,极大改变了目前土地市场上资金和土地产品的关系。
  这是“天价地”出现的一个重要原因。也是一个新情况。另外,现在人民币不断升值,这个趋势一致认可。肯定有大量海外热钱从各种渠道进入楼市,中国的房地产市场是这些热钱最喜欢的栖息之地。还有,目前通货膨胀压力很大,CPI上涨的趋势明显,这也会很大地刺激人们投资不动产。还有一个非常重要的原因就是中国经济发展不平衡,东部沿海一些地区开始出现资本过剩现象,但中西部地区,资本稀缺,只有靠土地吸引资本。所以,在通货膨胀高度预期的情况下,东部的资金干什么?就跑到中西部等地方去拿地。最关键的是,在中国,大量的住房需求是真实长期存在的,要买房的人很多。
  成本也影响房价和地价。首先一定要看到,招拍挂对地价是有影响的。一般来讲,是推动价格曲线往上走的。还包括人们反复谈到的交易成本。现在,这样的成本,可能更大量、更高额。当然也更隐蔽,看起来更合法。这些交易成本最终都会摊到地价、房价里去。第二,我们某些不合理性的管理制度,也在继续增加成本。比如房地产的管理,至少是两套人马,多年没有变。成本当然还包括物价上涨的因素。
  供给量多少,也影响价格。基本的趋势是,今后土地供给会相对加紧,再也不可能像以前那样宽松了。这是国家政策决定的,也是中国国情决定的。要保住18亿亩耕地红线,土地供应必定从紧,这是必然的。这样看起来,“天价地”的出现,房地产价格的上涨,就有它的必然性,就很难避免。
  要冷静看待“天价地”,还因为它不会影响今后的经济适用房和廉租房用地。这些项目大都是少数大城市里的一些高档房地产项目。不要胡子眉毛一把抓,好像有了几块“天价地”,老百姓就没房子住了,老百姓住房的地都是天价了。这当中没有什么必然关系。高地价成因与土地制度有关,与招拍挂有关,但是跟整体的经济环境与特殊的供求关系和特殊的成本更有关。把这个说清楚,让社会知道,不是招拍挂搞得不好,不是我们的土地供应政策故意卡住。这个时刻,我们一定要坚定。中国当代的土地制度,包括中国的土地供应制度,是经过了改革开放考验的。中国当代改革和发展的巨大成功,都和土地使用制度改革密不可分。中国当代的各种基本的土地使用制度,是经受住了时间的考验的。在我们谈“天价地”的时候,这些基本的判断不要动摇。

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