土地估价师考试辅导:土地使用权(2)土地估价师考试
文章作者 100test 发表时间 2009:03:25 22:42:05
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在遵循《规程》的前提下,开展土地使用权拍卖底价的评估工作,应事先对影响拟拍卖出让地块的各种价格因素作出全面深入调查分析的基础上,需侧重把握以下几点:
一是应采取公开市场价值标准。国有土地使用权拍卖行为,真正体现了公开、公正、公平的原则,是一种真正的市场行为。因此,按照《规程》的规定,在评估拟拍卖土地底价过程中,估价人员必须明确其评估的价格应是指在估价基准日的正常公开市场、规划利用条件下,设定的开发程度与用途、法定最高年限内的一定年期出让土地使用权的价格。
二是估价基准日一般为估价日期以后的某一个具体日期。根据《规程》的解释,估价日期是指该项估价工作的起止日期,其实是按照委托方的要求和作业的难易程度确定的。在实际估价工作中,通常估价人员将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日,但估价基准日并非总是在估价日期的期间,也可能因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而拍卖出让土地一般都提前一定的时间(一个月左右)事先在新闻媒介上刊登公告。同时,鉴于标的价款大,通常要求确定一个保留价。因此,土地出让方要先行委托专门的估价机构进行估价,其估价日期肯定在公告确定拍卖时间的前一个时间段内。为了真正体现评估的拍卖底价是在拍卖之日正常、公开市场条件下的土地出让价格水平,其估价时点应与公告确定拍卖时间相一致,即将估价基准日确定为公告中的拍卖之日。由此可见,拍卖底价的估价基准日一般为估价日期以后的某—个具体日期。