土地估价实务基础精讲班答疑精选（7）土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:04:30 04:28:30
来源 100Test.Com百考试题网

　　学员问题：某市有一块3平方公里的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米.可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地.土地开发费用为每平方公里3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%.投资回报率为20%，转让费用为开发完成后转让价格的6.5%。试估算该成片生地总价和单位面积地价。
　　公式与计算步骤
　　1、适用公式
　　生地价格=熟地价格–土地开发费–专业费用–利息-转让税费-利润
　　2、计算步骤
　　(1)选择计算方法，适用剩余法
　　(2)计算开发总价值
　　(3)计算总开发费用百考试题土地估价师站点，值得您收藏！
　　(4)计算专业费用
　　(5)计算总投资利息
　　(6)计算转让税费
　　(7)计算开发总利润
　　(8)计算生地总价和单位地价
　　老师回复：公式与计算步骤
　　1、适用公式
　　生地价格=熟地价格–土地开发费–专业费用–利息-转让税费-利润
　　2、计算步骤
　　(1)选择计算方法，适用剩余法
　　(2)计算开发总价值
　　1200×3000000×70%=252000(万元)
　　(3)计算总开发费用
　　350×3000000=105000(万元)
　　(4)计算专业费用
　　105000×3%=3150(万元)
　　(5)计算总投资利息
　　生地总价×[(1 10%)2-1] (105000 3150)×70%×[(1 10%)1.5 -1] (105000 3150)×30%×[(1 10%)0.5-1]=生地总价×0.21 13218.68
　　(6)计算转让税费
　　252000×6.5%=16380(万元)
　　(7)计算开发总利润
　　(生地总价 105000 3150)×20%=生地总价×0.2 21630
　　(8)计算生地总价和单位地价 生地总价=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)
　　单位地价=生地总价/土地面积