如何运用市场比较法评估工业用地地价土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:04:30 04:29:52
来源 100Test.Com百考试题网


  土地价格取决于市场供需关系,评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后,在经济发达的地区有充足的土地交易实例,应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。

  市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较,并对类似工业用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为:
待估工业用地价格(比准价格)=比较实例价格×(待估工业用地情况指数/比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数/比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数

收集和选择比较交易实例

评估的第一步就是通过资料收集,选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间;地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息;

比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则:首选与评估对象处于同一地区的案例,如果近期没有发生交易案例,可选择处于临近地区或类似地区的实例;所选比较实例用途与评估对象相同;价格类型相同或可比;成交日期与估价日期接近,一般应在2年以内;最长不得超过3年;尽量选择正常的交易案例;应至少选择3个比较实例。

建立价格可比基础

选取比较实例后,应对比较实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式,主要包括:统一付款方式,在成交日期时一次付清;统一采用单位面积地价,并统一面积内涵和面积单位;统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 评估师信息网

交易情况修正

交易情况修正,是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差,将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有:有利害关系人之间的交易;急于出售或者购买情况下的交易;受债权债务关系影响的交易;交易双方或者一方获取的市场信息不全;交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;相临地块的合并交易;特殊方式的交易;交易税费非正常负担的交易;其他非正常的交易。



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