资产评估辅导：假设开发法评估的程序资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:04:56
来源 100Test.Com百考试题网

　　（一）调查房地产的基本情况

　　（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式

　　（三）预测房地产售价

　　1.对于出售的房产——市场法

　　采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

　　2.对于出租的房地产，如写字楼等——收益法

　　（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益；

　　（2）再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

　　（四）估算各项成本费用

　　1.估算开发建筑成本费用—建筑费

　　2.估算专业费用

　　指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：

　　专业费用＝建筑费×i（i为一定的百分率）

　　3.确定开建设工期，估算预付资本利息

　　（1）利息的计算采用复利，而不用单利

　　（2）预付地价款的利息

　　已经全部预付的地价款×【（1＋利率）开发建设期－1】

　　（3）建筑开发费和专业费的利息

　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入；

　　②期初一次性投入：全期计息；

　　③均匀投入：计息期为开发期的一半；

　　④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间；

　　⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。

　　4.估算税金

　　一般按照房地产总价的一定比例计算。

　　5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）

　　一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。

　　（五）确定开发商的合理利润

　　投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。

　　（六）估算待估对象价值

　　注意待估对象所对应的时点。