机器设备实物性资产的市场比较法资产评估师考试
文章作者 100test 发表时间 2009:07:08 03:19:23
来源 100Test.Com百考试题网
直接比较
这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物,通过直接比较来确定评估对象的价值。例如评估一辆汽车时,如果二手汽车交易市场能够发现与评估对象基本相同的汽车,它们的制造商、型号、年代、附件都相同,只有行驶里程和实体状态方面有些差异,在这种情况下,评估师一般直接将评估对象与市场上正在销售的同样的汽车做比较,确定评估对象的价格。直接比较法相对比较简单,但是它对市场的反映最为客观,能最精确反映设备的市场价值。
这种方法可用以下公式表示:
V=V’±△i
公式中:
V—评估值
V’—参照物的市场价值
△i—差异调整
举例
某轿车,评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况基本相同。区别之处在于:1)参照物的右前大灯破损需要更换,更换费用约200元;2)被评估车辆后加装CD音响一套,价值1200元;若该参照物的市场售价为72000元,则:
V=V’±△i
=7200 200 1200
相似比较
这种方法是将相似的参照物的分析作为估值基础,比较的基础是它的效用,如尺寸、能力等。例如,当评估一台由A厂制造的车床,评估师发现再市场上没有A公司生产的相似的车床,但是有B和C公司生产的相似的车床。很明显,这种方法与直接比较法相比更主观,在对我们前面讨论的比较因素进行分析的基础上,需要做更多的调整。比如,评估师需要判断,市场参与者是否认为A、B和C公司生产的车床在价值上是近似相同的。
例:使用市场比较法对某车床进行评估.
1)评估人员首先对被评估对象进行鉴定,基本情况如下:
设备名称:普通车床
规格型号:CA6140×1500
制造厂家:A机床厂
|
评估对象 |
参照物A |
参照物B |
参照物C |
名称 |
普通车床 |
普通车床 |
普通车床 |
普通车床 |
规格型号 |
CA6140×1500 |
CA6140×1500 |
CA6140×1500 |
CA6140×1500 |
制造厂家 |
A机床厂 |
A机床厂 |
B机床厂 |
B机床厂 |
出厂日期/役龄 |
1991年/7年 |
1990年/8年 |
1991年/7年 |
1992年/6年 |
安装方式 |
未安装 |
未安装 |
未安装 |
未安装 |
附件 |
仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构 |
仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构 |
仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构 |
仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构 |
状况 |
良好 |
良好 |
良好 |
良好 |
实体状态描述 |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为6.1分。 |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为5.7分。 |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为6.0分。 |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为6.6分。 |
交易市场 |
|
评估对象所在地 |
评估对象所在地 |
评估对象所在地 |
市场状况 |
|
二手设备市场 |
二手设备市场 |
二手设备市场 |
交易背景及动机 |
正常交易 |
正常交易 |
正常交易 |
正常交易 |
交易数量 |
单台交易 |
单台交易 |
单台交易 |
单台交易 |
交易日期 |
1998/3/31 |
1998/2/10 |
1998/1/25 |
1998/3/10 |
转让价格 |
|
23000 |
27100 |
32300 |
3)确定调整因素,进行差异调整
所选择的3个参照物中,1个与评估对象的生产厂家相同,另外2个为B厂家生产。在新设备交易市场A、B两个制造商生产某相同产品的价格分别为4.44万和4.0万。
新设备的价格差异率=(4.44-4.0)/4.0=11%
即B厂家生产的该产品市场价格比A厂家高11%,以此作为被评估旧设备的调整比率。
被评估对象出厂年限是7年,参照物A、B、C的出厂年限分别是8年、7年和6年,根据市场同类设备交易价格的统计资料,调整比率应为: 出厂日期:1991年2月
投入使用时间:1991年2月
安装方式:未安装
附件:齐全(包括:仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构)
实体状态:评估人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分,确定其综合分值为61分。
2)评估人员对二手设备市场进行调研,确定三个与被评估对象较接近的三个市场参照物。
参照物 |
调整比率 |
A |
4.9% |
B |
0 |
C |
-7.0% |
实体状态调整
参照物 |
实体状态描述 |
调整比率 |
A |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为5.7分。 |
7% |
B |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为6.0分。 |
2% |
C |
传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常,无过度磨损现象,状态综合分值为6.6分。 |
-8% |
4)计算评估值
|
参照物A |
参照物B |
参照物C |
交易价格 |
23000 |
27100 |
32300 |
制造厂家因素调整 |
1.0 |
0.89 |
0.89 |
出厂年限因素调整 |
1.049 |
1.0 |
0.93 |
实体状态因素调整 |
1.07 |
1.02 |
0.92 |
调整后结果 |
25816 |
24601 |
24596 |
被评估对象的评估值=(25816 24601 24596)/3
≈25000元
成本系数 设备的交易价格与重置成本之比反映了设备的贬值程度,通过对大量市场交易数据的统计发现,同类型设备的贬值程度与使用年限之间存在基本相同的函数关系。即,实体差异很大,但都属于同一系列的设备,使用年限相同的,它们的售价与重置成本之比是很接近的。根据这个规律,评估师通过统计分析的方法来建立使用年限与售价/重置成本之间的关系。据此评估在市场上无法找到基本相同或者相似参照物的设备。
比如评估师在评估A公司生产的6米直径的双柱立式车床,但是市场上没有相同的或相似的参照物,只有其它厂家生产的8米和12米直径的立式车床。统计数据表明,与评估对象使用年限相同的设备的售价都是重置成本的55%~60%,那么可以认为,评估对象的售价也应该是其重置成本的55%~60%。
需要指出的是,不同类型设备的使用年限和售价/重置成本之间函数关系是不同的。评估师必须确保这些数据是适合你的评估对象。