注册资产评估师辅导：房地产评估(2)资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:10:03 16:52:49
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class="mar10" id="htiy">　　第二节、房地产价格及其影响因素
　　1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
　　2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
　　第三节、收益法在房地产评估中的应用
　　1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率
　　2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
　　3、净收益=总收益-总费用。注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。也就是要剔除评估对象的个别因素。
　　确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较.需预测市场走势.需考虑收益的风险性和可实现性。
　　4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系。
　　5、求取资本化率的方法：百考试题－全国最大教育类网站(www．Examda。com)百考试题论坛百考试题论坛百考试题－全国最大教育类网站(www．Examda。com)
　　①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
　　②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率.风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
　　③各种投资收益率排序插入法来源：考试大本文来源:百考试题网
　　注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
　　土地的价值是由收益法计算出来的.建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。注意：公式中收益与资本化率的一致性。分清是综合的还是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是现金流的概念，比如房地产费用中不包括折旧费用。