《资产评估》练习与答案第五章房地产评估

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 12:57:54
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第五章 房地产评估

一、单选：

1 工业用地土地使用权出让的最高年限是（ ）
A70年 B60年 C50年 D40年

2根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是（ ）
A供需原则 B替代原则
C最佳使用原则 D贡献原则

3 单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为（ ）
A楼面地价 B总价格
C单位价格 D土地使用权价格

4 下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是（ ）
A商服繁华因素 B道路通达因素
C环境状况因素 D产业结构因素

5 按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（ ）
A160% B140% C120% D100%

6 某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来五年的纯收益在上一年基础上增长1%，则 评估值最可能为（ ）
A1250万元 B1400万元 C1500万元 D1000万元

7 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用（ ）评估
A假设开发法 B成本法
C形象进度法 D市场法

8 如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收 益为180万元，若建筑物资本化率为10%则土地资本化率最可能为（ ）
A8% B7.5% C6% D10%

9用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（ ）
A整个开发期 B整个销售期
C整个开发期和销售期 D整个开发期和销售期的一半

10 在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（ ）
A单纯深度百分率 B累计深度百分率
C平均深度百分率 D标准深度百分率

二、多选：

1 下列特性中属于土地经济特性的是（ ）
A供给的稀缺性 B位置固定性
C可垄断性 D效益级差性

2 下列特性中属于土地地理特性的是（ ）
A利用方向多向性 B质量的差异性
C不可再生性 D效用永续性



5 下列因素中属于影响房地产价格一般因素的是（ ）
A经济因素 B社会因素
C环境状况因素 D心理因素

6 下列因素中属于影响房地产价格的个别因素是（ ）
A区位因素 B交通便捷因素
C面积因素 D容积率因素

7 运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有（ ）
A交易情况修正 B区位因素修正
C个别因素修正 D一般因素修正

8运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（ ）
A地产的实际收益 B地产的客观收益
C地产剩余使用权年限 D地产的资本化率

9 运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是（ ）
A新开发地 B学校用地
C公园用地 D商业用地

10 运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是（ ）
A待开发土地 B已开发建筑完成的土地
C将生地开发为熟地 D待拆迁改造的再开发土地

11 基准地价系数修正法需修正的主要因素是（ ）
A年期修正 B区位因素修正
C容积率修正 D其他因素修正

12 房地产价格中属于政府制定的价格是（ ）
A基准地价 B标定地价
C房屋重置价格 D交易底价

13 通常“三通一平”中三通指的是（ ）
A通气 B通水 C通电 D通路

14 基准地价的特点是（ ）
A区域性价格 B单位土地面积的地价
C平均价格 D是宗地价格

三、计算：

某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在 开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。

答案：

单选：1C 2B 3A 4D 5B 6A 7C 8B 9C 10B

多选：1ACD 2BCD 3ABC 4BCD 5ABD 6ACD 7ABC 8BCD 9ABC 10ACD 11ACD 12ABC 13BCD 14ABC

计算：
1计算取得费利息 100×[（1 6%）2－1]=12.36
2 计算开发费利息 150×[(1 6%)－1]=9
3计算开发商利润 （100 150）×10%=25
4土地单价求取 （100 150 12.36 9 25）×(1 12%)=331.9232
5求取土地总价 331.9232×1000=331923元