基准地价评估土地使用权实例

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 16:54:30
来源 100Test.Com百考试题网

一、评估目的

目的是为该地块抵押贷款提供依据。

二、评估原则（略）

按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。

三、评估基准日

一九九九年三月三十日。

四、评估依据（略）

五、评估方法

基准地价法为主，土地成本逼近法为辅，获取评估价值。

六、评估说明

1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权，不包含地上建筑物和在建工程。

2、实例为技术报告。

（二）土地使用权评估

１、基准地价修正法

（１）、数据取值

评估地块面积：按委托方提供《国有土地使用证》共八本（见附件）：

《国有土地使用证》编号 地块面积 备注

郊国用（９５）字第 0049 号 29292.4 老证

XX国用 (1999) 字第 4010026 号 373.7

XX国用 (1999) 字第 4010025 号 298.6

XX国用 (1998) 字第 4010100 号 19223.6

XX国用 (1998) 字第 4010027 号 299.5

XX国用 (1999) 字第 4010030 号 277.0

XX国用 (1999) 字第 4010031 号 493.3

XX国用 (1999) 字第 4010032 号 246.5

XX国用 (1999) 字第 4010033 号 253.8

合计： ２１４６６平方米

区段：根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表（１９９８年）该地块在：XX北路－XXXX路－二环西路－XXXX边－XXXX北路范围内，属１２级区片。

参照基准地价均值为：４５３元 / 平方米。

土地使用年限：按委托方与XX市国土局签订的XX土合字（９４１４８）号《国有土地使用权出让合同》， 该地块土地使用年限为７０年，自１９９４年１２月

2 日起。截止评估期日止，地块已使用４年， 尚存土地使用年限６６年。

容积率：按上述合同附件《土地使用条件》， 主体建筑物的性质规定为住宅，附属建筑物为停车场， 建筑容积率为 0.786 ，建筑密度为 25

％，绿化比率为５１％。容积率与建筑密度联合修正系数为０。

评估期日：按委托方要求， 评估期日为１９９９年３月３０日。期日修正为 1 。

区域及个别条件：按《XXXX市规划区住宅用地宗地地价修正系数表（％）修正如下：

因素 修正系数％

距服务中心级距 1.20

交通便捷度 1.87

水电气综合保证率 1.34

公用服务设施完备度 0.67

环境质量状况 1.34

规划用途 0.80

宗地形状与面积 0.67

建筑朝向与采光 1.60

自然灾害危害程度 0.67

合计： 10.16

（２）、计算程序

评估宗地地价依具体用途结合土地使用年限、 容积率、期日、区域及个别条件修正确定。

评估宗地地价：

21466X453X66X(1 ＋ 10.16 ％ )/70 ＝ 10099948.28 元

＝ 1010.00 万元

评估宗地地价为 1010.00 万元。