空间插值法在地价梯度场分析中的应用(二)
文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 16:54:07
来源 100Test.Com百考试题网
2．典型案例研究
2．1研究区域的确定
本文理论上选取北京市城八区作为研究区域，包括东城、西城、崇文、宣武四个内城区和海淀、朝阳、丰台、石景山四个近郊区，共占有土地面积1369．9平方公里。但是考虑到土地出让项目的分布多集中于五环以内，且运用地理信息系统(GIS)进行空间插值，需要数据尽可能均匀分布，故本文将五环以外样点数据较少的区域剔除不予考虑。
2．2资料来源与用途定义
本文的基础资料来源于北京市基准地价课题组：即北京市房屋和土地管理局的出让档案资料，以及市场调查资料。根据研究的需要并考虑其可比性，只选取了各样点的位置、用途、总毛地价、楼面毛地价、宗地面积、建筑面积和出让时间等数据属性。
为了精确地、定量的分析数据的规律，采用的工作底图是：在北京市测绘设计研究院根据1996年卫星影象图解译的1：25000的北京市街区图的基础上，根据近年来城市建设发展状况和城市规划图件等资料进行修改后的矢量化电子地图。首先依据出让项目在地图上的实际位置，运用地理信息系统(Mapinfo)的优势查找宗地的坐标，确定其X、Y平面坐标，并以本研究对应的属性值作为Z值(楼面毛地价)。将这些数据输入计算机，建立数据库。先将数据以年为单位整理，然后进一步对每年的数据分别按用途和区域归类。为了使研究结果更符合实际，我们对地价资料进行了时间修正。考虑到1992年还没有建立地价指数，故选择了固定资产投资价格指数作为修正系数，将所有的价格修正到2000年的价格水平。数据库包含的内容如表1所示。
表1北京市土地出让数据库样本
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序号 X Y 座落 总毛地价 楼面毛地价 用途 时间 宗地面积 建筑面积
(万元) (元/平方米) (平方米) (平方米)
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156 510560 311620 朝阳区首都 4724.91 470.68 别墅 1992 166842.89 100384.20
机场路89号 住宅
231 506810 304290 北京建国门 1645.39 457.05 旅游 1992 6981.20 36000.00
南大街2号 饭店
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由于不同用途土地价值在城市内的分布具有不同的区位特点，所以有必要进行分用途讨论。这次分类参考北京市基准地价分类标准，将土地用途分为四类，分别是商业、综合、居住和工业。其中：
商业：包括商业服务业、旅游业、金融保险业、餐饮娱乐业；
综合：包括办公科研、文体教育、医疗卫生等公共用地；
居住：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。
由于本研究重点分析空间插值法在地价梯度场研究中的应用，因此我们仅对居住用地进行讨论。