土地估价理论与方法学习-剩余法

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:02:45
来源 100Test.Com百考试题网

一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格 来源：www.examda.com
（2）确定具体开发项目的预期利润
（3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式： V = A – ( B C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情况；
（2）确定土地的最佳开发利用方式；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
（3）确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。