土地估价理论与方法课件11

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:03:18
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第九章 土地估价方法之五——路线价估价法
辅导内容：
1、路线价的基本概念与原理
2、路线价修正及路线价估价法运用
一、路线价估价法概述
1、路线价估价法定义与基本原理
路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。
2、路线价估价法的基本公式
基本公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积
修正公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 其他条件修正额
或 宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积
3、路线价估价法的特点与适用范围
仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。
4、路线价估价中涉及的有关概念
（1）标准宗地
（2）标准深度
（3）里地线
（4）深度指数修正表
（5）路线价区段
二、路线价及其修正体系的建立（理解就可以了）
1、路线价及其修正体系确定的基本程序

2、路线价区段划分与标准深度设定
设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

3、路线价的评估确定
样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等
平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等
路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

4、深度修正系数表的编制
深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
（1）深度指数修正的原理
（2）深度修正的各种方法
欧美的慎格尔法则（四三二一法则）、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则
路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异。
（3）深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率

5、其他宗地条件修正系数表的编制
宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正
三、利用路线价估价法评估宗地地价
1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序
（1）确定待估宗地所处的路线价区段与路线价
（2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件
（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数
（4）估算宗地地价
2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法
重点理解教材中的几个图和31个计算（台湾标准）
（1）临街地：7种情况
临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；
平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；
梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；
正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；
逆三角形的宗地：比照袋地计算；
街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；
宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。
（2）路角地：几种加成减成情况
（3）袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算
（4）其他土地：主要是里地按路线价四成计算
（5）实例计算