土地估价实务课件和作业12

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:03:51
来源 100Test.Com百考试题网


辅导内容:
综合计算题辅导(3)
一、2000年综合计算题第2小题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点:
本题旨在综合考察如何采用市场比较法评估土地价格,难点在于如何选择案例、如何统一交易价格基础、如何进行修正、如何估算最终价格等。
常见问题:
1、案例选择错误;
2、没有进行楼面地价修正;
3、没有将租赁案例的土地租金还原为土地价格;
4、没有进行开发程度调整;
5、年期修正、期日修正、容积率修正、区域因素和个别因素修正错误;
6、最终价格计算错误。
二、2002年综合计算题解析
题目与解题过程详见试题汇编
试题难点:
1、确定评估思路;
2、利用成本逼近法时利息的计算;
3、承租土地使用权价格的测算。
常见问题:
1、缺少评估思路或思路叙述不清;
2、利用成本逼近法测算地价出错;
3、使用市场比较法时条件指数取值错误;
4、土地开发程度修正出错;
5、承租土地使用权价格测算错误。
一、简答题:
1、题目:
某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?(保留小数点后一位数)
项目其他资料如下:
1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。其余用于对外出租,预计出租率为90%。
4、据调查,目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米,写字楼租金每月100元/平方米。房屋出租年经营费用中,管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,税金为租金的12%,保险费为建安造价的千分之二。项目投资回报率取建安造价的30%。建筑物经济耐用年限为70年,残值率为3%。当地土地还原率为6%,综合还原率为8%,银行贷款利率为8%。
解题:
(一)解题思路
1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格;
2、 运用剩余法估算土地价格;
3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
(二)本题应用的主要公式
1、收益还原法涉及的主要公式:
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
年出租总收入=商铺年出租总收入 写字楼年出租总收入
年房地费用=管理费 维修费 保险费 税金 折旧
年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式(略)
2、剩余法涉及的主要公式:
地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式:
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
(三)计算步骤
1、应用收益还原法测算房地产总价
(1)计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米)
商铺建筑面积=5000(平方米)
写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)
商铺年出租收入=200×12×(1000 4000×90%)=1104(万元)
写字楼年出租收入=100×12×(5000 20000×90%)=2760(万元)
年出租总收入=商铺年出租收入 写字楼年出租收入=3864(万元)
(2)计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)
年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)
年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元)
年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)
年折旧=建安造价/46=195.7(万元)
年房地费用合计=386.4 309.1 18 463.7 195.7=1372.9(万元)
(3)计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)

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