土地估价实务课件和作业7

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:03:58
来源 100Test.Com百考试题网

辅导内容：
应用剩余法估价的例题解析
一、2000年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目：（出自2000年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题）
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（一）审题
1、明确题目的要求：地价、费用、利润率已知，求与总建筑面积有关的容积率，而总建筑面积又直接影响不动产总价。
2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（二）方法选择与解题思路
1、方法选择：本题属房地产开发项目投资分析问题，表面看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另一种应用。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代入基本公式，得到一个含未知数x的方程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤
1、适用公式
地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润
2、计算步骤
（1）选择计算方法，适用剩余法
（2）计算不动产总价
设最低容积率为x，则总建筑面积为2000x平方米
3800元/平方米×2000x平方米=760x（万元）
（3）计算建筑费、专业费和不可预见费
1500元/平方米×2000x平方米=300x（万元）
（4）计算利息，注意计算项目、计算基础与复利时间
地价利息=700×[（1 5.85%）2-1]=84.30（万元）
建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1 5.85%）1.5-1] 300x×60%×[（1 5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）
（5）计算销售税费，注意计算基数
760x×6%=45.60 x（万元）
（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础
760x×18%=136.80 x（万元）
（7）代入公式进行计算
地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润
700=760 x-300 x-（84.30 15.87 x）-45.60 x-136.80 x
解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
（四）难点与常见错误
1、解题过程中应先设最低容积率x；
2、用设定的未知数计算出不动产总价，如果给出房屋租金，可用收益还原法计算不动产总价；
3、利息的复利时期以及利息、销售税费和利润的计算基础。
二、2002年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目：（出自2002年土地估价实务计算题的第2小题）
企业甲拥有一宗面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。在完成前期投入后，企业甲拟将该地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段类似综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价4500元/平方米，工程建筑费及专业费综合楼为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。计算：
（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；
（2）经双方协商，乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作
为地价补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
（一）审题
1、明确题目要求：本题有两问，其中求取土地价格是关键，也是下一步计算的基础。
2、明确题目给出的条件，弄清关键数据的真实内涵，构思解题方法。
（二）方法选择与解题思路
1、方法选择：本题给出了有关房地产售价和费用等资料，明显可用剩余法。
2、基本思路：
（1）宗地地价计算思路。第一步，计算项目总开发价值；第二步，分步计算建筑费及专业费、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到待估宗地总价；第四步，用宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
（2）甲方应得公寓面积计算思路。首先明确以地换房、等价交换的思路，价格标准采用双方约定价格。具体计算时，先按约定价格计算甲方所得综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，得到甲方应得公寓总价，再除以公寓约定单价，就可得到甲方应得公寓面积。
（三）公式与计算步骤
1、适用公式
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
2、计算步骤
（1）选择计算方法，根据题意，宗地地价求取适用剩余法
（2）计算房地产总售价
6000×4 4500×2=33000（万元）
（3）计算建筑费及专业费
2100×4 1800×2=12000（万元）
（4）计算投资利息
地价×[（1 5. 5%）2-1] 12000×40%×[（1 5. 5%）1.5-1] 12000×60%×[（1 5. 5%）0.5-1]=596.75 0.113×地价（万元） （5）计算开发利润
33000×15%=4950（万元）
（6）计算销售税费
33000×5. 5%=1815（万元）
（7）计算土地总价
地价=房地产售价–建筑费及专业费–投资利息-开发利润-销售税费
地价=12253.59（万元）
（8）计算单位地价
单位地价=12253.59÷20=612.68（万元/亩）=9190.20（元/平方米）
（9）计算甲方应得公寓面积
14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0（万元）
甲方可得公寓总价=12253.59-7560.0=4693.59（万元）
甲方可得公寓面积=4693.59×10000÷（4500×90%）=11589.11（平方米）

（四）难点与常见错误
1、利息的计算，计息基数与计息期的确定。
2、利润的计算，计算基数的确定，销售利润率与投资利润率的区别。
3、交换房价的计价标准。市场价格、还是销售实价、还是双方约定价格。