改变土地出让短期行为

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:03:24
来源 100Test.Com百考试题网


决定房地产价格的主要因素有两个:一个是成本,一个是供求关系。在最近关于房地产过热的争论中,对供求关系的判断基本没有太大的出入,争论最多的是地价和房价的关系,是地价带动房价还是房价带动地价,成了先有鸡还是先有蛋的一场混战。

不管地价升降对房价涨落起了多大作用,一个不争的事实是,房价中相当部分的支出用在土地上,政府说是大约20%,开发商说是大约40%—70%。这两个数字很可能都不对!我们知道,土地使用权的出让年限为50年或70年,政府从开发商那里一次性收走出让金,开发商再从购房者那里一次性收回,这种做法保证了政府首先获利,开发商获利,付出最多的是购房者。

为什么不能将土地出让金一次性收取改为逐年收取呢?

在土地实行招拍挂之前,开发商都是通过协议方式拿地,价格肯定要比现在招拍挂低得多,而且还可以分好几次付,在还没付清土地出让金时,通过卖期房,开发商就开始数钱了,因此,土地成本几乎不在他们考虑的范围。只要拿到地就等于弄了一台印钞机,那时开发商琢磨的是如何通过倒地发财,哪还有心思琢磨年租制!土地收益都流进了开发商的腰包。

土地出让金的一次性收取,等于提前支取了未来50年或70年的土地租金,这笔钱大都留在地方政府手中,用于建设形象工程或者购置土地,钱不够,再卖地,卖了地再搞形象工程再买地,形成一个怪圈,大量土地被闲置或浪费。

一次性缴纳土地出让金伤害的是失地农民、被拆迁的城市居民和购房者。把一次性收取变成年租制,可以切实降低房价,防止地方政府行为短期化,和谐社会关系,使得土地成为可持续开发的资源,也为后代留下宝贵的土地财富。

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