房地产估价师案例与分析典型例题

文章作者 100test 发表时间 2007:12:01 14:26:52
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单选题典型例题：
1、王某1999年8月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年8月建成的砖混结构公房，房屋的耐用年限为50年，残值率为2%，套内建筑面积为80平方米，当时建筑物的重置价为500元/平方米，2001年7月的重置价为550元/平方米，当时市场上1996年8月建成的相同结构的建筑物的客观|合理价格为400元/平方米，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元，请问；王某的房子从1996年8月起至2001年8月止，建筑物在估价上的累计折旧额为（ ）
A.3920元
B、4321元
C、8000元
D、前三着的平均值
答案为C

2、李先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与李先生签订拆迁补偿协议的日期是2000年2月28日，虽然李先生的房屋被拆迁，但李先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，此估价时点应为：
A、2000年2月28日
B、评估机构在具体进行估价时的某一天
答案为B

3、某公司的写字楼，2000年7月与另一公司签定了为期5年的整体出租的租赁合同：当某评估公司用收益法评估的此写字楼的价格为3000万元，用市场法评估的价格为2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格为：
⑴3000万元还是2000万元还是2500万元？
⑵若为拍卖价格评估则价格为：小于2000万元，还是等于2000万元？

4、出租租约对抵押价格（为2年）是否有影响？答案为无影响！

5、某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600平方米，土地面积为2000平方米，购买土地的单价为5000元/平方米。现经批准允许在建筑物上加盖1层，面积1200平方米，该公司拟将该房地产卖出，委托房地产估价机构评估。如果该公司在转让房地产时，没有交纳补地价，在估价时其土地单价为560元/平方米，则购买方单位面积的补地价应如何计算？
答案为：（4800/2000-3600/2000）*560/（3600/2000）

6、划拨土地的抵押房地产拍卖成功，拍卖所得的价款应首先
A、支付土地使用权出让金
B、首先支付处分抵押房地产的费用？
答案为B。

7、集镇上的土地是否可以抵押？
A、可以
B、不一定
C、不可以
答案为C

8、某1000平方米的房地产三年后建成可出售，售价为4000元/平方米，建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成后一年售完，销售费用为售价的2%，折现率为10%，则销售费用的现值为：
下面哪个正确？
A、（4000*1000*30%/1.13 4000*1000*50%/1.13.5 4000*1000*20%/1.14）*2%=57613.79元
B、（4000*1000/1.13.5）*2%=57308.04元