土地估价师考试科目《土地估价实务》考试宝典

文章作者 100test 发表时间 2007:12:17 12:02:08
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好的报告主要表现为：
　　第一、报告内容全面，正文内容和附件资料齐全、配套.
　　第二、公正客观，估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分.
　　第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强.
　　第四、评估结果基本准确，符合市场行情.
　　第五、报告装订整齐、美观、统一。
　　在实际工作中，审查报告的重点除了产权状况外，还有通过对估价对象客观的分析，对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议，以避免国家或当事人的重大损失。
　　报告审查的主要内容：
　　1、 审查估价对象，其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料.
　　2、 审查估价目的，包括价格定义、价值类型.
　　3、 审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠?估价结论是否得到相关数据的支持?
　　4、 审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学?
　　5、 审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理?风险分析是否恰当?
　　估价方法要点之一：市场比较法
　　应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：
　　1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求：
　　① 与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。
　　② 与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。
　　③ 与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让，转让，股份制改造，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的
　　a：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三年).
　　b：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例的有效期最长不超过三年.
　　⑤ 交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
　　⑥ 价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异：是基底的价格还是含分摊面积的价格等。
　　按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容(如有可能，最好到现场查看)如下：
　　1、交易实例状况：
　　a座落位置、形状、地质.
　　b水、电、路、讯、暖等基础设施
　　c商业繁华、交通等环境条件
　　d土地利用现状与规范用途
　　e有关地上建筑物的基本情况
　　f权利状况和土地使用年限等
　　2、成交价格
　　包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类等。
　　3、付款方式
　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。
　　4、成交日期
　　一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。
　　2、因素选择
　　估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
　　选择因素的原则：
　　①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，应进行交易类型的修正(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。
　　④ 成交日与待估宗地的估价期日应接近。
　　②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。
　　因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：
　　⒈交易日期(必选)
　　⒉交易情况(必选)
　　⒊交易类型(必选)
　　⒋土地使用年限(必选)
　　a基础设施善(用几通一平反映)
　　b商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映)
　　c对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映)
　　d道路通达度(用道路类型、宽度反映)
　　e公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)
　　f环境质量优劣度
　　g产业集聚(工业用地选)
　　⒍个别因素
　　a绿地覆盖率(住宅用地选)
　　b产业集聚(工业用地选)
　　c规划限制(视情况可设可不设)
　　d自然灾害状况(视情况可设可不设)
　　e容积率(必选)
　　f宗地面积(必选)
　　g宗地形状(必选)
　　h临街状况(商业必选)
　　i地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)
　　j地形、地势等
　　因素条件说明
　　具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：
　　因素条件说明时应注意几点：
　　① 描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米.无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
　　② 因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。
　　③ 因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。