房地产估价有那些方法？

文章作者 100test 发表时间 2008:04:19 13:03:01
来源 100Test.Com百考试题网

投资者可能感兴趣的是，市场起伏不定，活络程度也因时而异，怎样确保任何时候对特定房地产的估价，都是合理的「市场价格」呢？
　　卑诗省的房地产业主每年收到政府对其产业的估价，负责评估的是以皇家企业形式营运的「卑诗房地产估价局」。该局也是从「市场价值」作出评估，从定义上来说，市场价值是指特定房地产在市场上经过合理的一段待售时间，在卖方和买方对市场有充分了解的情况下，由此而达成的成交价格。
　　不过，在估价的时候，当然不可能把每一幢房子推出市场实际上讨价还价，估价人员只能采取一些原则来推断某一房地产的市场价格。一般通行的估算法有三种：
　　一、直接比较法──这是把要估价的房地产，与市场上类似的正常成交的房地产相比，推断其应有市场价格。当然，房地产的位置、房屋的状况等都不可能完全一样，用来比较的房地产也可能是较早前就成交的，因此还要参考一般情况、针对这些因素对价格作出调整。这种估算法在市场活络、有大量类似房产可资比较的时候，最为适合。
　　二、成本估算法──这是首先只评估土地本身的价格，然后通过营建成本等的计算，评定加上了特定状况的房屋后，总计价值是多少。营建成本（含营建商的利润及营建期间的贷款融资成本）是以建造新房子的价格来计算，因此对实际的房屋可能要把折旧（Depreciation）扣除。对于房子比较独特，或没有足够同类房子可资比较时，这是较为适合的估价法。
　　三、所得推算法──这是假设房地产的价值与它整个生命周期中所能赚取的所得有直接关系。首先估算出「净营运所得」（Net Operating Income），这是房产有潜力从租赁获取的所得毛额，减去各种风险成本（例如间或空置，或碰上坏帐），再减去各种营运成本（例如维修等），剩余而得的年度净额。然后，以这项净额除以（divided by）一项从一般市场情况归纳得来的「资本化比率」（Capitalization Rate），便得出房产应有的市场价值。
　　这三项估算法，适用于不同情况的房产，假如综合运用，就更精准可靠。