2000年土地估价师考试土地估价实务真题答案土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:01:01 18:06:19
来源 100Test.Com百考试题网


试题

答案:

第一部分 综合计算题

题1 计算结果

可抵押贷款额5924.43万元

题2 计算结果

最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数,地价为924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。

第二部分 案例综合分析

1、答题要点

(1)简单算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法做适当减价修正。

2、答题要点

(1)收集的资料包括:

①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;
③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;
④土地出让金或土地增值收益资料;
⑤国家或当地市场的利率水平;
⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

(2)基本步骤:

①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等);
②确定土地开发费;
③计算利息;
④计算土地开发利润;
⑤计算土地增值收益;
⑥计算有限年期土地使用权价格。

3、答题要点

(1)不同点:

①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权,土地使用者为企业而非股份公司,企业与股份公司是土地租赁关系,由股份公司向企业支付租金;
②B宗地的处置方式是国家作价人股,国家持有国家股,土地使用者为股份公司。

(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊:

A宗地的处置方式:

①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分;
②对企业而言,可以取得完整的土地使用权,获得较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金;
③对股份公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。

B宗地处置方式:

①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,国家不能一次性收取土地收益;
②对企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金;
③对股份公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家股本。

4、答题要点

(1)办理的手续:

①股份公司持处置文件办理变更登记手续;
②办理有关规划变更、审批手续;
③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;
④办理补交土地出让金的手续;
⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

(2)评估方法选择、估价思路及程序:
可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。

估价思路:(略)。

市场比较法的估价程序:

①选择市场比较案例;②确定比较因素;③因素描述及比较分析;④确定比较因素的修正系数;⑤求算比准地价。

收益还原法估价程序:

①确定房地出租总收益;②确定房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房屋纯收益;⑤计算土地纯收益;⑥计算土地价格。

基准地价系数修正法估价的程序:

①确定土地及基准地价;②因素描述及比较分析;③确定修正系数;④计算地价。

剩余法估价的程序:

①计算房地出租总收益;②计算房地出租总费用;③计算房地出租纯收益;④计算房地产总价格;⑤计算房屋现值;⑥计算土地价格。

路线价法评估的程序:

①确定路线价;②确定宗地的临街深度、宽度等条件;③确定条件修正系数;④计算土地价格。

第三部分 土地估价报告改错题

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:

第一部分 总述

1、估价依据中,缺少估价对象土地证书或权属证明。

2、估价依据中,“××省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统,未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3、估价定义中,未说明是什么权利的土地价格。

4、估价结果中,缺少楼面地价。

5、缺少《估价结果一览表》。

6、需要特殊说明的事项中,缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

7、土地位置状况中,缺少土地用途、土地级别的描述。

8、土地权利状况中,缺少他项权利状况的描述。

9、建筑物状况描述不详。

10、地价影响因素分析中,缺少一般因素的描述。

第三部分 土地估价

11、估价原则中,缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

12、未说明估价方法选择的依据。

13、收益还原法中,租金与价格概念混淆,“比准价格”应为“比准租金”。

14、未说明客观租金计算方法的选择依据。

15、折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年,应为已使用年限加上尚可使用年限。 16、出租总费用中漏计税费项目。

17、未说明综合还原率确定的过程及依据。

18、总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年。


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