2009年土地估价案例与报告经典题(2)土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:04:10 00:16:47
来源 100Test.Com百考试题网


  某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该地块规划用途为高级酒店。
  (1)作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作?
  答:对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解.对市场情况调查,对当地高级酒店的供求趋势进行预测.利用适当的估价方法确定投标报价。
  (2)可采取哪几种估价方法?
  答:假设开发法,市场比较法。
  若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于2000年8月开始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。
  1) 简述评估技术路线.
  假设开发法:求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
  市场比较法:按比较实例选择原则,选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例,进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正,从而得到比较实例的比准价格。
  2) 应搜集审核的资料.
  国有土地使用权证书.建设用地规划许可证.建设工程规划许可证.土地使用权出让合同.施工许可证.房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等.
  若采用市场比较法:
  1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?
  应考虑是估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近.交易类型与估价目的吻合.成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正.成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
  2)确认比准价格有哪几种方法?
  平均数法,包括算术平均数法和加权平均数法.中位数法.众数法。

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