摩天楼建筑繁荣看今昔

文章作者 100test 发表时间 2009:06:22 19:54:29
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尽管在“9.11”事件中“双子塔”遭到攻击，在全世界，摩天楼继续如雨后春笋般出现。它们比以前的摩天楼更高，设计更大胆。但大部分仍然是豪华的纪念碑式建筑。

挑战人类的难题与机会

摩天楼很难建设，甚至今后很难赚钱。也许这就是它拥有一种持久的魅力的原因。十八世纪著名建筑师路易斯·沙利文（Louis Sullivan）曾说：“摩天楼是‘自然之王’向高傲的人类的提出的最了不起的难题之一，也是最宏伟的机会之一。”

沙利文一度热情地关注芝加哥的建筑情况。当时，建筑在石头上面的钢框架建筑物，达到了比它们以前被建筑以来更高的高度。但按照摩天大楼研究机构安波利斯公司（Emporis）的说法，如果沙利文还活着，可能会谈到上个世纪二十年代的纽约；上个世纪八十年代的香港或亚洲的一个迅速发展的城市，在2001年美国纽约的“世界贸易中心”受到恐怖攻击之后，这些城市正引导着高层建筑的繁荣。根据安波利斯公司的资料，世界高层建筑有8%在建设之中。从2000年以来，世界上200座最高的摩天楼大约40%已经建成。

摩天楼给设计师和开发商提出了巨大的难题。因为他们面临两种巨大的压力。首先是经济上的压力。例如，美国的许多大公司现在更喜欢至市郊的低层建筑物从事经营活动。当然也有例外的情况。大金融机构就喜欢在摩天楼办公。摩天楼的大理石大厅和橡木装饰的餐厅体现了一种“永久性”。

第二个压力是物理方面的。高楼总是要与它们自身的重量作斗争。由于建筑物的更多的部件是用来支持它上升的，这些部件就侵占了大楼内的工作空间或生活空间。开发商和租赁代理商把建筑构件所占面积与使用面积之间的比率，称为建筑物的“净粗面积比”（net-to-gross）。在一幢真正有效率的摩天楼，几乎70%的建筑量是可用的。其余空间为电梯井（lift-shafts）、楼梯间（stairwells）和梁柱占用。相比之下，在一幢设计得好的低层建筑物，80%以上的空间能被出售或出租。

这些问题就可以说明，为什么在每一次摩天楼建筑热潮中，提出的建设方案比真正实施建设的方案更多。例如，伦敦有５座高度超过200米的摩天楼或者获得了计划许可，或者在计划编制过程中，这达个阶段，它们必须有完成了的设计和有一个愿意参与建设的开发商。然而，这些工程可能只有两座能够建成。英国开发商“土地证券公司”（Land Securities）的CEO弗朗西斯·萨尔韦预测，“有1幢到3幢摩天楼”可以在10年之内建造起来。一幢大楼在热心人的支持下，能够从设计图转变数百米高的钢铁和玻璃的结合体，仍有可能发生许多意料之外的事情。

三个品种各有特色

从一个开发商的观点来看，摩天楼有三个品种：投机冒险的；受一家公司总部委托的和由政府发起的。建设摩天楼的费用很高，上述三种摩天楼依靠找到为了俯视近邻准备出大价钱的人。

在这三种类型的摩天楼中，投机建设是最常见的。一个开发商找到一个有名气的商户（可以降低风险），借来了建设经费，并且在工程接近完工的时候，希望占有大楼的其余部分。许多知名的摩天楼以一家公司的名字命名。例如，伍尔沃斯公司（Woolworth）仅仅占用了纽约的57层的“伍尔沃斯大厦”其中的两层，其余的全部出租。新的“纽约时报大厦”预期在今年完工，它的52层的一半将出租。

建设这些摩天楼有很大的风险，并且，如果想赚钱，需要一些难得的因素结合在一起。这些因素包括，在一个满意的位置（例如香港）土地供应短缺；规划法规保护这种短缺；筹措资金容易。其他的因素，例如岩床接近地面可以降低地基成本。围绕华尔街和曼哈顿中心区的区域有很好的地质条件。这就是形成纽约高楼林立的外观的原因。但自然可能被征服：芝加哥的第一座摩天楼建筑在泥泞的地域；迪拜的摩天楼建筑在沙滩上。

一些公司的总部，例如汇丰银行和花旗银行大楼建设在伦敦东部的“金丝雀码头”（Canary Wharf），它们使上述规则变形，但没有违反它们。因为是单一的公司占有它们，它们很少屈从于租赁市场的变化。它们一方面将摩天楼作为“广告牌”，一方面作为经营管理工具。这是值得的超额支付。这就促使一些公司申请建设摩天楼。纽约“摩天楼博物馆”的馆长卡罗尔·威利斯称公司大厦为“摩天楼建筑物中的‘卡迪拉克’”。

一个在这方面做得比较好的公司是投资银行高盛公司（Goldman Sachs），它以不浪费股东的钱出名。高盛公司正在下曼哈顿建设一座摩天楼，接近有争议的重新开发的“世界贸易中心”旧址。在旧址上修建“自由塔”和其他的摩天楼已有计划。高盛公司的计划是，将它分布在纽约十座办公楼的工作人员集中在一起。高盛公司在不远的新泽西州已经有一座摩天楼，但曼哈顿的不动产开发商说，高盛公司的的银行家们拒绝转移到海对岸的较便宜的办公室。对于一个投资银行来说，出一笔钱来笼络许多银行家是值得的。



政府支持的摩天楼工程抛弃这些规则的大多数。不管作为一个经济目的声明来建设（例如在迪拜，大多数摩天楼由政府支持的公司筹措资金），或作为一种“混凝土食指”（concrete index finger）向外部世界展示（330米高的平壤Ryugyong旅馆），任何城市都渴望有一座或两座摩天楼。



政府建设的摩天楼可能导致某些奇怪的结果。例如，在迪拜，摩天楼位于这座城市南方的Sheikh Zayed Road大道的边上，它们的背后，沙漠延伸到很远的地方。这种国际摩天楼风格，包括使用大量的玻璃，并不总是讲得通。

在摩天楼最早出现的北美地区，它们的表现不错。但当它们出现在海湾地区时，这些巨大的“温室”需要大量的能源来冷却，并且，工程师必须找到办法将日光挡在外面。一些建筑师提议采用混凝土墙设计和小的孔隙，使人想起早期伊斯兰建筑的掩蔽物，但这些建议被拒绝。现在没有看见那样的摩天楼。

新材料改变了摩天楼

工程师必须让摩天楼站得稳当。在技术上允许的情况下，可以建造较高和较奇特的形状。三种变化引起了摩天楼设计的浪潮，即材料、电梯技术和计算技术的变化。

新材料对摩天楼的外观有明显的影响。1922年，德国建筑师路德维希·米斯·范德罗（Ludwig Mies van der Rohe）勾画了一座用玻璃做表面装饰的半透明的摩天楼。但这个设计最终失败。其中一个问题是，不可能制造足够轻的玻璃板，也无法将其弯曲成设计要求的形状。



Grimshaw Architects建筑师事务所的建筑师内文·西多说：“用了80年的时间，玻璃技术才达到米斯的设计要求。”半透明的摩天楼，除了外观漂亮之外，它还缓减了摩天楼最坏的东西之一——它投在下面街道上的长长阴影——现在，各地的建筑师都提出了这个问题。薄膜技术（覆盖在玻璃表面，可以隔热，但让光透过）和“自洁式”玻璃，现在成为建筑标准。另外，玻璃成形技术的发展，使米斯的概念设计现在看起来已经相当保守。目前，在玻璃成形技术方面有代表性的是伦敦的“圣玛丽斧”（30 St Mary Axe）摩天楼，或纽约的赫斯特大厦（Hearst）。



建筑材料的另一个变化是可以帮助摩天楼减轻重量，使它们可以建造得更高。地板和墙变得更薄，这得归功于发明了玻璃纤维制品和铝箔。这是从运送血液的容器得到的启发。这也带来了新的问题。当地板面积太大时，它就变得像有弹性的蹦床，工程师不得不寻找解决这个问题的办法。

建筑师还解决了米斯的另外一个想法：省却“中央核心”（central core），或将它分解。摩天楼上升到200米的高度，一般有一个由钢材和混凝土建造的“中央核心”，安装用于支持服务的电梯和管道系统。摩天楼的高处还需要外伸支架（outriggers），它可以为一些结构，例如哥特式教堂的“飞扶壁”（flying buttresses）提供支持。显然，这些结构能够不确定地向天空延伸。迪拜的Burj Dubai大厦由一个“中央核心”和外伸支架组成，它声称是世界上最高的建筑物。实际上，它的最终高度是个秘密。因为它可以利用外伸支架增加高度，使其领先于将来的“篡位者”。

但一些摩天楼使用网状的钢支柱，将它的重量通过几个巨大的混凝土墩传递到基础上。要认出这类摩天楼比较容易，例如香港的汇丰银行大厦。它们的建筑师喜欢夸耀它们的结构原理。这种摩天楼允许省却电梯井，或将其迁移到大楼的外面。这种摩天楼看起来好像很轻。

计算机的促进作用

由于建筑材料改善，摩天楼可以建造得比目前世界上最高的建筑物台北“101摩天楼”更高。但工程师也必须想出把人送到顶层的办法。



高层建筑材料总是依靠提升技术的进步修建得更高。1870年，提升高度更高的水压式电梯，取代了以蒸汽做动力的电梯。但是现在，这种限制不在使电梯垂直上升半公里与人们乘电梯到50层要在大厅里等候多久的比较方面。而是必须找到方法，加快他们在大厦内部的旅行速度。

大多数摩天楼现在至少有两组电梯：一组在低层使用；一组在高层使用。在亚洲最高的摩天楼（世界上最高的十座摩天楼，有八座在亚洲）这仍然意味着等待得太久。因此，工程师在每个电梯井建造了两部或更多的电梯，并且建造“空中休息室”，使乘客可以在电梯口之间走动，利用全部的上行或下行的电梯。芬兰电梯制造商KONE公司正在研究一种电梯系统。当人们进入摩天楼时，这个系统能够向人产的移动电话发送信息，到什么位置乘坐什么电梯。

在建造摩天楼的过程中进行周密的计划成为可能，是因为技术先进的计算机能够建立立体模型。开发商、建筑师、结构工程师、机械工程师和营造商能够通过这种模型进行协作。在建立这样的计算机系统之前，设计变化必须制作几套图纸，增加了出错的机会。在计算机出现之前，低水平的奇特的结构形态是可能较快地设计的。但一些复杂的形态，例如在北京，高度为230米的中国中央电视塔，必须用计算机来设计。

计算机也可以用来做其他的事情。工程师可以用来计算，什么样的结构才能经受住火灾或飞机的撞击。根据英国摩天楼工程单位Arup公司的工程师彼得·布雷辛顿的说法，在上个世纪八十年代，当“金丝雀码头”（Canary Wharf）摩天楼工程的主楼计划提出之后，没有一个人能够准确地预测，如果发生火灾，要用多长的时间才能将人员疏散。现在，Arup公司能够使用计算机对发生火灾的情况进行模拟计算，得出准确的数据。



使用计算机技术允许摩天楼建造得更高，提高建筑机械的使用效率，降低管理成本。从1997年在法兰克福建造德国“商业银行大厦”（Commerzbank）以来（这座大厦被认为是第一座“绿色摩天楼”），建筑师和一些计划权威人士推动了“环境设计”的发展。

例如，在纽约，计划师现在强调，开发商在建设摩天楼时，必须遵守美国“绿色建筑协会” （Green Building Council）制定的严格的标准。支持者表示，“绿色设计”提高了建设者的生产率。建造“绿色设计”的摩天楼，有空调系统不断地让空气循环，工人在自然光线下和在新鲜花空气中工作。相比之下，在上个世纪七十年代，工人是在密封的大楼里工作，容易患“设计不良建筑综合症”。

建造“绿色摩天楼”成本更高。但开发商可以要求提高售价。部分原因是这种“绿色建筑物”具有广告价值；部分原因是使用那样的建筑物，至少节约35%的能源。纽约的新的“美洲银行大厦”是个例子。据它的开发商说，这个建筑物将是一个巨大的空气过滤器。它从这座城市吸收肮脏的空气，将其清洁之后再排放出去。它还有一个热交换系统，可以吸收阳光、人体、计算机和灯光产生的热量，用来制冰。今后，又可以用冰来冷却办公室。曼哈顿的一个开发商说，建设这种摩天楼，能够“提高生产率，降低能源成本，改造工作环境”。

摩天楼的市场风险

然而，所有这些创新没有改变投机性的摩天楼建设最大的障碍：不动产周期的难以预测的变化。开发商通过好的时机选择赚钱，当价格上涨时，将办公空间再出租给市场。但由于摩天楼从设计到投入使用要花费很长的时间，要得到好的时机选择是困难的。

在上个世纪三十年代，由两个经济学家首次尝试研究商业不动产市场的变化规律。经济学家霍默·霍伊特（Homer Hoyt）和罗伊·温茨利克着眼于芝加哥的办公楼市场。他们发现，由于开发商在每个周期的早期赚了大钱，鼓励他们进一步建设。这就导致市场过度供给，并且租金下降。

摩天楼有一种使人遗憾的习性：刚刚建成的时候，市场就开始下跌。1929年，当华尔街的混乱变成经济危机时，“克莱斯勒大厦”（Chrysler）建成；“帝国大厦”（Empire State）在“大萧条”的最低点1934年建成。罗格斯大学的经济学家贾森·巴尔的研究表明，20世纪，纽约最高的摩天楼建成的时间，正是美国经济将走向衰退的时候。



很难知道，这个规律对亚洲的城市是否适用。由于办公楼市场很强的需求，亚洲城市正在引导摩天楼建设的热潮。然而，吉隆坡452米高的“双子星塔”（Petronas）建成在1997年东南亚金融危机开始之后一年。表明这个规律可能适用。

这个规律似乎适用于一些别的城市。正如伦敦的摩天楼的历史显示的。伦敦的办公楼市场在1974年、1982年、1990 年和 2002年出现衰退。后两次衰退发生在一些著名的摩天楼完工的时候：主要有“金丝雀码头”工程在1991年完工；“圣玛丽斧”在2003年完工。在伦敦，摩天楼从建筑构想到实现收入要用五年到十年时间，而每个市场周期大约为十年。不动产代理商CB Richard Ellis公司的经理彼得·戴梅西克说，这就使摩天楼开发商“实际上不可能选择到好的时机”。

也许是建造摩天楼这种对重力和市场的挑战非常吸引人，并且可以解释人们为什么继续要建设它。“帝国大厦”的宣传声称。从它的观景走廊往外看的感觉比空中旅行的感觉更好。谁也不解释这儿有个平台，仅仅是因为空间不可能出售。据英国《经济学家》1