2000年土地估价师考试土地估价实务真题土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:15:22
来源 100Test.Com百考试题网


第一部分 综合计算题(共2题,每题各40分,总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果.需按公式计算的,要求列出公式.无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题)

一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?

项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%.项目投资回报率取建安造价的30%.建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%

二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于四个)。

(1)案例资料:

案例编号

交易类型

交易地点

土地用途

地价或租金(元/m2)

年期

容积率

交易时间

区域因素比较

个别因素比较

开发程度

A01

转让

A市

商业

858

40

2.1

1998.5.3

0

+3

*

A02

出让

A市

住宅

342

70

2.0

1998.7.4

-3

0

*

A03

租赁

A市

商业

43

1.9

1999.6.2

+5

-2

**

A04

转让

A市

商业

792

35

2.2

1997.4.8

0

+4

**

B01

抵押

B市

商业

801

40

3.0

1997.10.1

0

0

**

C01

清算

C市

工业

210

50

0.6

1998.9.30

0

0

***

A05

出让

A市

住宅

424

50

1.6

1998.89.9

-2

-3

*

C02

清算

C市

商业

562

40

2.0

1996.7.7

0

0

***

A06

转让

A市

商业

476(楼面地价)

40

2.0

1997.2.2

0

-4

*

H

转让

A市

商业

38

2.1

199.7.31

0

0

**


i. 开发程度说明:*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。
ii. 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得):数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料:A市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是:以容积率为2时为基准,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%;1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。

第二部分 案例综合分析(共1题,60分,本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例,要求认真理解题意,并根据给定条件,运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题)

三、某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地.B宗地为工业用地,容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:


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