中级会计师辅导：房地产转换的会计处理中级会计职称考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:08 01:02:46
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　　公允价值模式下的转换
　　要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。
　　（1）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益）。
　　即投资性房地产在公允价值模式下转为自用或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。如果是收益计入公允价值变动损益贷方，如果是损失计入公允价值变动损益借方。
　　例3：教材P89例5-10
　　20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
　　甲企业的账务处理如下：
　　借：固定资产4800（转换当日的公允价值）
　　　　贷：投资性房地产——写字楼（成本）4500
　　　　　　——写字楼（公允价值变动）250
　　　　　　公允价值变动损益50（公允价值4800-原账面价值4750）
　　如果转换当日的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借方反映。
　　（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。
　　与（1）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。
　　与（1）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。
　　如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益，借方），公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
　　例3：教材P90例5-11
　　沿用教材P88例5-8，20×7年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，账面余额为45000万元，未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以46000万元出售，出售款项已收讫。
　　分析：20×7年4月15日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为41000万元，原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：公允价值变动损益。
　　借：投资性房地产——××写字楼（成本）41000
　　　　公允价值变动损益4000
　　　　贷：开发产品45000
　　注：上面所讲为公允价值小于账面价值，如果公允价值大于原账面价值，如教材P91例5-12，4月15日该写字楼的公允价值为47000万元。转换后投资性房地产入账价值应为47000万元，原账面价值为45000万元。公允价值大于原账面价值，不确认收益，要计入资本公积-其他资本公积。
　　借：投资性房地产——××写字楼（成本）47000
　　　　贷：开发产品45000
　　　　　　资本公积—其他资本公积2000
　　※注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：
　　①投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。
　　②自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积—其他资本公积.发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。