2009年土地估价师考试:管理基础考前辅导(40)土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:12 22:46:51
来源 100Test.Com百考试题网


  (五)土地使用权的出让方式
  我国土地使用权的出让方式有三种:协议方式、招标方式和拍卖方式。
  土地使用权的协议出让
  土地使用权的协议出让称定向议标,是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款,通过协商的方式有偿出让土地使用权。
  这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制,灵活性大,土地成交价往往较低,在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权,没有引入较充分的竞争机制,缺乏公开性,在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多,不利于公平竞争,也易产生以权谋私及国有资产流失。
  它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
  例题:协议出让一般适用于以下项目用地( ABC )。
  A.工业项目
  B.市政公益事业
  C.非赢利性项目
  D.国家机关用地
  2.土地使用权招标出让
  土地使用权招标出让,是指在规定的期限内,由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件,以书面投标的形式,通过各投标者设计标书的竞争,来确定土地使用权受让方的方式。
  招标出让土地使用权的方法有两种:一种是公开招标二是采用邀请招标,即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权,主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中,引进了市场机制,体现了市场经济的竞争原则,有利于公平竞争,能激发投标者对用地方案的积极研究。同时,也给出让方留有选择余地。
  由于在确定土地使用权的中标者时,既要考虑到投标价,还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况,经过招标小组的综合评价,最后择优选定中标者,因此,中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。
招标方式出让土地使用权的一般实施程序是:
  (1)出让方通过一定媒体向有意受让方或用地者发出招标通知书(或招标公告)。
  (2)有意受让人领取标书与投标。
  (3)开标、评标与决标。出让方会同有关部门邀请城建、财政、税务、计划、银行等部门专家组成评标委员会,由评标委员会主持开标、决标工作。
  评审内容一般包括投标者的资信情况,所报出让金数额及规划建设方案的可行性等。评标委员会对不具备投标资格的标书或不符合招标文件规定的标书,以及超过截止日期送达的标书,有权决定其无效。同时对有效标书进行评审,择优确定中标。评标委员会签发决标书后,由出让方向中标者发出中标证明书。开标、评标、决标过程应有公证机关公证,并出具公证书。
  (4)土地使用权出让方和中标者(受让人)签订土地使用权
  出让合同,并按合同规定要求交纳出让金。如果中标者在规定的时间内不与出让方签订出让合同,取消其中标权,所缴保证金不予退还,因故需要延期签订合同的,应在期限未满之日前向出让方提供延期签约申请。未中标者所缴纳的投标保证金,由出让方如数退回。
  例题:在确定土地使用权的中标者时,需要考虑(ABD )。
  A.投标报价
  B.投标规划设计方案
  C.规划用途
  D.企业的资信情况

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