2009年土地估价师考试:市场比较法的应用范围及应用实例土地估价师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:19 09:20:08
来源 100Test.Com百考试题网


  1、市场比较法的应用范围
  市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。
  (1)利用市场比较法评估土地的价格
  方法应用时要选择同类型的土地交易案例,修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。
  (2)利用市场比较法评估建筑物价格
  比较修正因素出要考虑一般因素以外,还要增加反映建筑物特性的因素。
  (3)利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格
  注意考虑土地及建筑物的权属问题
  (4)利用市场比较法评估租金
  一般选择实质租金进行比较分析
  2、市场比较法应用实例
  基本步骤:
  (1)如交易情况不一致,进行交易情况修正
  (2)计算当地地价指数或编制地价指数表
  (3)计算容积率修正指数
  (4)计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正
  (5)计算各案例宗地修正后的价格
  (6)综合评估地价
  3、市场比较法应用中常见错误
  (1)比较基准错误
  (2)修正公式错误
  (3)修正指数计算错误

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