1998年土地估价师-土地估价实务题9

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:00:51
来源 100Test.Com百考试题网


第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式:
评估对象价格=土地价格+建筑物价格
(一)土地估价
1.成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格,是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例,先采用比较法求出生地地价,再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
(1)比较实例选择:
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例A:东平路32号,国有出让仓储用地
比较实例B:临江路158路,国有出让运输业用地
比较实例C:临江路194路,国有出让工业仓储用地
(2)比较因素选择:
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)
(3)编制因素条件说明见表1。
表1 因素条件说明表
待估宗地及实例 内容比较因素评估对象比较实例A比较实例B比较实例C
交易情况正常作价入股 正常出让正常出让 正常出让
期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4
区域因素位置 四方路 东平路 临江路临江路
距市中心距离 19km 20km 22km 23km
基础设施 五通一平 生地 生地生地
工业集聚度 好 好 较好较好
交通状况 好 好 较好 较好
个别因素土地用途 仓储 仓储 运输业 工业仓储
面积(m2) 48506500 2300 186500
使用年限(年) 5050 5050
土地形状 规则 规则规则 不规则
容积率 0. 41 0. 46 0. 420. 40
(4)编制比较因素条件指数表(表2略)
(5)因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近,而且该段时间内工业仓储用地地价稳定,无大的变化,不作修正。交易情况正常,也不作修正。
因素修正见表3
表3 因素修正表
比较实例 A B C
地价(美元/ m2) 24 23 21
区域因素 100/100 100/99 100/97
个别因素100/100 100/99 100/90
比准价格(美元/ m2) 24 23. 7 24. 05
上述比准价格接近,取其算术平均值:
地价(24+23. 7+24. 05)÷3=23. 9
取整为:24美元/平方米

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