土地估价理论与方法学习-城镇土地分等定级

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 17:02:21
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一、城镇土地分等定级概述
1、土地分等定级的含义和对象
（1）土地分等定级的含义
是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分。
（2）城镇土地分等定级的对象
城镇建成区和近郊区范围内的所有土地
2、土地分等定级与土地估价的关系
（1）两者的概念实质
（2）两者的关系
土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。
3、土地分等定级体系与方法
（1）土地分等定级体系
城镇之间的土地等和城镇内部的土地级
（2）城镇土地分等定级方法
采用多因素综合评价法，又称多因素分值加和法
多因素综合评价法的常用公式
城镇土地分等定级完整方法的两个步骤
4、土地定级原则
（1）综合性原则
（2）主导性原则
（3）地域分异原则
（4）土地收益差异原则
（5）定量与定性分析结合原则
二、城镇土地分等定级因素分析 来源：www.examda.com
1、土地分等定级因素概念及因素层次
土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响、并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子体系。（要熟悉城镇土地分等因素、因子体系和土地定级因素、因子体系）
2、因素指标类型
硬指标和软指标
3、确定土地分等定级因素、因子的基本原则
（1）影响大，对土地分等定级具有重要作用
（2）可获得，保证数据口径的一致性
（3）覆盖面广，对相应类型用地质量评定有针对性
（4）反映土地质量差异
4、土地分等定级方法
《城镇土地分等定级规程》中确定的指标，分别作为土地分等、土地综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级因素。
5、因素因子权重确定
（1）确定土地分等定级因素权重的意义、作用和要求
（2）权重确定方法
A．特尔菲测定法
基本程序：确定因素——选择专家——设计评估意见征询表——专家征询和轮间信息反馈
权重测定结果的数据处理：等级评估和分值评估及各自公式
B．因素成对比较法
两个前提：因素间的可成对比较性、因素比较的可转移性
方法简介与说明
C．层次分析法
AHP方法，也称多层次权重分析决策方法，优点是定量与定性相结合。基本原理。
D．数理统计法