[房地产估价师考试]2004估价试题精选150题

文章作者 100test 发表时间 2007:05:10 13:51:59
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估价理论与方法

一、 单选题：
1. 楼面地价=土地单价÷（ ）
A．建筑层数； B. 建筑履盖率. C. 绿地率. D. 建筑容积率.
2. 某一房地产价格水平的高低, 主要取决于( )供求状况.
A. 本地房地产的. B. 全国房地产的. C. 本地区本类房地产的. D. 本类房地产的.
3. 完好房的成新度一般为( ).
A. 十成新. B. 九到十成新. C. 八到十成新. D. 七到十成新.
4. 其他条件相同, 期房价格一般( ).现房价格.
A. 高于. B. 低于. C. 等于. D. 不可比.
5. 用市场比较法评估房地产价格时, 通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（ ）、个别因素修正。
A．环境因素； B. 质量因素. C. 区域因素. D . 新旧程度.
6. 对比较实例价格进行交易日期修正时, 最适宜采用( ).
A. 一般物价指数. B. 建筑材料价格指数.
C. 房地产价格指数. D. 定额调理整系数.
7. 用成本法估价时, 房屋现值=( )
A. 房屋重置价格-折旧年限×尚可使用年限.
B. 房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C. 房屋重置价格×成新度.
D. 房屋重置价格-年折旧额.
8. 用成本法评估新建房地产价格的基本公式为: 新建房地产价格=取得土地费用 ( ) 正常利税.
A. 拆迁费用. B. 建造建筑物费用. C. 公共设施建设费用. D. 市政设施建设费用.
9. 土地价格=[房地产净收益-( )]÷土地还资本化率
A. 土地净收益. B. 建筑物价格×建筑物资本化率. C. 建筑物总收益. D. 房地费用.
10. 从理论上讲, 获取净收益的可靠性越低, 选用的资本化率应( ).
A. 越高. B. 越低. C. 不变. D. 越可靠.
11. 某房地产正常年净收益为6000元, 当前银行利率为10%, 购买年为8年, 估价应为( )元.
A. 54000. B. 32010. C. 48000. D. 60000.
12. 收益法公式为V=a/r[1-1/(1 r)n]成立的条件是( ).
A. a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；
B. a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零；
C. a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零；
D. a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零；
13．某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元, 根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格为（ ）万元。
A．50； B. 70. C. 30. D. 40万元.
14. 某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米, 1992年到1995年年平均上涨10%, 用长期趋势法评估, 该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米.
A. 1611. B. 1331. C. 1464. D. 1400.
15. 同一建筑物若使用性质不同, 其年折旧额由大到小的排列顺序为( ).
A. 一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；
B. 非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；
C. 腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；
D. 非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
16．房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。
A. 上升； B. 下降. C. 不变. D. 升降难定.
17. 残余法是依据( )价格.
A. 土地收益求取土地. B. 建筑物收益求取建筑物.
C. 房地收益求取房地. D. 房地收益单独求取土地或建筑物.
18. 用成本法评估某宗房地产的价格时, 应选取( )成本作为评估依据.
A. 该宗房地产的实际. B. 类似房地产的客观.
C. 类似房地产最高. D. 类似房地产的最低.
19. 有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元，若将两宗地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A．50万元； B. 55万元. C. 60万元. D. 60万元以上.
20. 理论上“八项因素”构成的房租通常称为（ ）。
A．市场租金； B. 商品租金. C. 理论租金. D. 成本租金.
21. 用成本法评估新开发土地价格的基本公式为( ): 新开发土地价格=取得待开发土地费用 ( ) 正常利税.
A. 拆迁安置补偿费. B. 基础设施建设费.
C. 公共设施配套费. D. 开发土地所需费用.
22. ( )限制了估价报告书的用途.
A. 估价方法. B. 估价目的. C. 估价原则. D. 估价日期.
23. 在路线价法中,( )只需根据深度百分率即可计算地价, 不必制定相应的修正率.
A. 一面临街矩形地. B. 一面临街三角地.
C. 一面临街梯形地. D. 一面临街不规则形地.
24. 在评估期房价格时,( ).
A. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态.
B. 估价对象状况为估价时点(现在)的状态, 房地产市场情况为未来某时点的状态.
C. 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态.
D. 估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点(现在)的状态.
25. 一般损坏房的成新度为( )
A. 4-6成. B. 5-7成. C. 4-5成. D. 5-6成.
26. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )
A. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格.
B. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格.
C. 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格.
D. 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格.
27. 某宗房地产, 建筑层数5层, 各层建筑面积相等, 建筑覆盖率为50%, 楼面地价为100元/平方米, 则其土地单价为( )元/平方米.
A. 500. B. 200. C. 250. D. 100.
28. 某宗房地产的总价值为100万元, 其中土地价值30万元, 通过抵押获得贷款60万元,.若投火灾保险, 则其投保价值应为( )万元.
A. 100. B. 70. C. 60. D. 40.
29. 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年, 无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。
A．40； B. 60. C. 50. D. 67%.
30. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。
A．323； B。275； C. 273. D. 258.
31. 某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为( )万元.
A. 417. B. 500. C. 460. D. 450.
32. 某类房地产通常抵押贷款占70%, 抵押贷款的年利率为10%, 购买者自有资本要求的年收益率为12%, 则该类房地产的资本化率为( )%.
A. 10.6. B. 11.4. C. 11.2. D. 10.8.
33. 某宗房地产正常情况下年总收益140万元, 年总费用40万元, 资本化率12%, 出让时的土地使用权年限为50年, 现已使用5年, 则该宗房地产的现时总价为( )万元.
A. 833.33. B. 830.45. C. 828.25. D. 827.64.
34. 某前后临街总深度为30米的矩形宗地, 前街路线价为2000元/平方米, 后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法, 其前街影响深度为( )米.
A. 10. B. 15. C. 20. D. 30.
35. 对同一宗房地产而言,( )
A. 房地价格=土地价格 建筑物价格-建筑物折旧.
B. 建筑物价格=房地价格-土地价格.
C. 土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧.
D. 房地价格=土地价格 建筑物价格 建筑物折旧.
36. 开发商在开发某别墅区时, 产了增加利润提高了建筑密度和容积率, 但结果反而使别墅的价格下降,这是因为( ).
A. 市场不景气. B. 该别墅区的环境条件变差.
C. 该别墅的单位开发成本降低. D. 开发商可获得满意的利润即可.
37. 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%, 若该类房地产的资本化率为10.8%, 则自有资本要求的年收益率为( )%.
A. 15.0. B. 15.7%. C. 12.6%. D. 11.6.
38. 选取可比实例时, 应注意所谓地点的同一性或类似性, 是指所选取的可比实例与估价对象处于( ).
A. 同一地区. B. 同一城市. C. 同一供求范围内的类似地区. D. A或C.
39. 某建筑物, 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（ ）。
A. N=t n. B. Nt n. D. A、B、C都可能。
40. 房地产价格实质上是房地产( )的价格.
A. 开发成本. B. 权益. C. 物质实体. D. B和C
41. 甲土地的单价为2100元/平方米, 建筑容积率为7, 乙土地的单价为1500, 建筑容积率为5, 该两块土地的总价相比( ).
A. 甲的等于乙的. B. 甲的高于乙的. C. 甲的低于乙的. D. 难以判断.
42. 用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的( ).
A. 收回. B. 摊销. C. 减损. D. 补偿.