土地估价实务基础考试前讲义第十三讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:17 12:23:30
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土地估价实务精讲班第13讲讲义

市场比较法的特点与应用范围

市场比较法
市场比较法的特点与应用范围
1．市场比较法的特点
市场比较法具有现实性，有较强的说服力。是利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易案例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场的行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受。
市场比较法是以价格求价格，所以在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，就会使得估价结果容易偏离土地资产的本身特征。
2．市场比较法的适用条件
市场比较法的应用基础是发达的不动产市场及丰富的交易案例资料，所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
具体来说，市场比较法的适用条件有：
(1)要有足够数量的比较案例。国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少要选择10个可比较的交易案例，我国由于土地市场正处于发育和发展阶段，要求市场比较交易案例至少3个。
(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。
(3)交易资料的可靠性。要保证资料来源的可靠性，且要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对。
(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案例资料作为分析、比较的依据。
3．市场比较法的适用范围
(1)从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；
(2)从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

市场比较法的估价步骤
1．调查与选择比较案例；
2．确定价格可比基准；
3．交易情况修正；
4．估价期日修正；
5．区域因素比较与修正；
6．个别因素比较与修正；
7．其它相关修正；
8．土地使用年期修正；
9．容积率修正；
9．确定比准价格。
调查与选择比较案例
(一)比较案例的概念
与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例叫比较案例。
(二)比较案例的要求
选择比较案例时应大于或等于三个，此外还应满足以下要求：
1．与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过25％)。
2．与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)。如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有1—2个与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应进行用途修正。
3．与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。
4．成交日与待估宗地的估价基准日应接近。
(1)如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；
(2)如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1—2年)。
5．交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
6．价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现表现形式是基底的价格还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。
选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式(应修正为一次性付款)、币种(统一为人民币)和货币单位、面积内涵和面积单位等。
交易情况修正
(一)交易情况的概念
交易当时，买卖双方的身份、心理、对交易标的物市值的了解以及受其他因素影响等各种状态，称为交易情况。
(二)非正常交易情况的种类
1．有一定利害关系的人们互相间的交易；
2．急欲脱售或急欲购买的交易，前者易造成价格偏低，后者则偏高；
3．买方或卖方不了解市场行情，使交易价格偏高或偏低；
4．交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
5．受债权债务关系影响的交易；
6．相邻地块的合并交易；
7．特殊交易方式的交易；
8．交易税费非正常负担的交易；
9，其他非正常的交易。
(三)交易情况修正的目的
对由于不符合正常市场值的交易情况所带来的价格偏差进行纠正。
(四)不同交易情况的修正原则
分析各种情况下对土地交易产生的是偏高或者偏低的影响，向着公平市场方向修正。
(五)交易情况修正系数确定方法
根据该种状况下偏离市值的程度，确定修正的百分比。
(六)交易情况的修正程序
1．剔除非正常的交易案例；
2．测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度；
3．利用修正系数，修正具体的交易案例。
(七)计算公式为：
情况修正后的交易案例价格＝比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数)
具体举例如下：
表5—1 交易形式情况修正系数表

交易形式	协议	招标	拍卖
修正系数	0．90	0．95	1

情况修正中进行交易形式修正，修正系数表确定如上表(表5一1)。若选择的案例交易形式为协议，成交价每平方米1000元，而待估土地则要求评估拍卖成交价格，那么情况修正的计算过程为：
情况修正后的交易案例价格＝1000×（1/0.90）＝1111(元／平方米)