房地产买卖中的欺诈赔偿

文章作者 100test 发表时间 2008:04:09 10:12:38
来源 100Test.Com百考试题网

　　
　　长期以来，房地产开发和商品房买卖是普通民众难以解开的一个心结。究其原因在于商品房建设周期长，价值高，水分大，猫腻多，开发商与买受人买卖双方的信息不对称、地位不平等，导致的合同欺诈买受人利益受损的事件不时发生。当然，对于任何一个买受人而言拿出几十万、上百万购置房产并不是一件随意的事情。然而在很长一段时期，商品房买卖投诉在全国的消费投诉中名列前茅。

　　2003年3月，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条、第九条明确规定，对于出卖人的五种恶意违约或欺诈行为，导致合同目的不能实现，或合同无效，或合同被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《解释》公布后，各种新闻媒介以房屋买受人可以双倍索赔、开发商应双倍赔偿等为题进行了大量报道，使全国的商品房消费者欢欣鼓舞，认为这一下可以放心的购房，开发商在也不敢再进行卖房欺诈了。显然，《解释》的好处和意义不可否认不能低估，但这种宣传使得大多数人把《解释》中出卖人承担的赔偿责任与《中华人民共和国消费者权益保障法》（以下简称《消法》）第49条中的双倍赔偿责任等同看待，实属一种误解。事实上，这两种赔偿责任确有相似之处，但又有所不同。

　　诚然，《消法》规定的双倍赔偿和《解释》规定的承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任在法律性质上是相同的，都属于惩罚性赔偿，即出卖人支付的赔偿金不在于弥补对方的实际损失，而是对其恶意违约或欺诈行为的惩罚。也就是说，只要出卖人的行为构成恶意违约或欺诈，不论买受人有无实际损失，出卖人都要承担赔偿责任。

　　系统学习过法律的人知道，这种惩罚性的赔偿制度并不是我国独创，也不是我国法律中独有。它源于英美法系，最早适用于民事侵权责任，后来又被广泛适用于合同责任。我国《消法》第49条以及《合同法》第113条、114条共同构成了我国的惩罚性赔偿制度的法律渊源。而《解释》规定的赔偿责任就是以《合同法》、《消法》规定的惩罚性赔偿制度为依据的，但我们应当明白它不是对《消法》第49条的直接适用。二者最明显的区别表现在法律后果上，《消法》第49条规定，一旦认定出卖人的行为构成欺诈，出卖人就必须承担双倍赔偿责任，法官在审理案件时只能直接适用本条款进行判决；而《解释》规定的惩罚性赔偿责任，则由法官根据出卖人的恶意程度、买受人的损失大小及具体案情自由裁量（即我们常常所说的法官的自由裁量权）确定，但绝对小于而不是等于已付购房款。

　　怎样适用《解释》规定的这一惩罚性赔偿责任呢？前提是仅限于该《解释》列明的五种情形，其他违约或欺诈行为均不得适用。因为惩罚性赔偿责任是超出实际损害数额的附加性赔偿，目的不在于传统损害赔偿责任中的补偿损失，而是一种惩罚，故只能在法律明文规定情况下才能适用。更明确具体的适用的条件是（１）买卖合同已经成立，即必须是双方已经订立了商品房买卖合同；（２）合同成立后，发生《解释》列明的五种情形，导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除。（３）买受人无法取得房屋。即因存在法律上的障碍，使买受人无法取得房屋所有权，例如房屋已合法过户给他方。只有同时满足上述条件才可以适用这一惩罚性赔偿责任。

　　由此可见，买受人在商品房买卖中被欺诈后，请求法院对开发商适用惩罚性赔偿前，要对照《解释》第八条、第九条看是否属于五类情形，再要把握请求数额肯定是小于已付购房款的金额，否则可能多交诉讼费而结果不满意！另外，也可以查看一些已经发生法律效力的案例，保证自己的诉请更多的或基本上得到法院的支持。