亚特兰大：建设一座”城中城”

文章作者 100test 发表时间 2009:06:22 19:57:52
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全美瞩目的大工程

“不做小计划”（Make no little plans）是著名美国建筑师丹尼尔·伯纳姆（Daniel H. Burnham）在上一个世纪末赞成的观点，并且这种观点似乎在本世纪初有所复苏。从丹佛到达拉斯——从达拉斯到洛杉矶，投资数十亿美元的、大规模的商住两用建筑物的开发正在成形。但亚特兰大的“大西洋站”（Atlantic Station）项目是最有名的。



“大西洋站”不仅规模非常大，而且它是建设在一个有百年历史的钢铁厂的旧址上面。这个钢铁厂于1998年停止生产。现在，位于亚特兰大市中心商业区的这个地方成为一座“城中城”。它占地138英亩，安排有零售、住宅、商业和公共空间。并且，“大西洋站”的开发似乎超出了某些人的预期。

这个大约完工一半的项目将在几年内全部完成。如果按计划全部建成，这个投资20亿美元的项目的建筑面积将达到1,300百万平方英尺，比纽约布鲁克林区计划建设的“大西洋场”（Atlantic Yards）工程大50个百分点。



亚特兰大的这个开发项目，最终将包括600百万平方英尺的“超现代化”A级办公空间；5,000个住宅单位（包括豪华公寓和普通住宅）；200百万平方英尺的零售和娱乐空间，包括餐馆和电影剧院；1,000个旅馆房间和11英亩公园。

亚特兰大“雅各布发展公司”总裁詹姆斯·雅各布说：“美国还有与此类似的项目，但没有这个项目的规模大，也没有它复杂。”



1996年，尽管环境方面的担心吓跑了许多人，他有了重新开发这个钢铁厂地产的想法。他说：“一个拥有者在这样一个地方掌握这样多的资产，这种情况是非常少的。”

诱人的商业价值和投资回报

“大西洋站”有3个区域：District区是中心区安排商业、零售业和都市风格的高楼；Commons区主要安排高层住宅；Village区安排低层住宅和一个“宜家”（Ikea）百货商店。

在District区内，有很多商业性建筑。在这里，第二座A级办公楼正在节节上升。这座办公楼建筑在一个停车场的上面。这个停车场最终将有15,000个汽车泊位。（这个建筑物有改善环境的作用，它正在原来的钢铁厂旧址上面）

从10年前雅各布首次透露这个工程的计划以来，它成了批评者和怀疑论者的目标。许多人先是怀疑这个工程是否存在，后来又认为它可能是个骗局。

但与“大西洋站”没有关连的商业开发公司Parkside Partners的负责人凯尔·詹克斯认为,这个工程对在亚特兰大市中心商业不动产是一种“恩赐”。詹克斯说：“总的来说，这个方案远远超过了预期。住宅建设是非常成功的，A级办公楼的商业价值也给人以深刻的印象。”

他说：“3年前，置业的人们说它是一个B级位置。现在，他们获得了一些非常重要的客户。这是对市中心区最好的帮助。”



“大西洋站”项目存在的主要问题是，除了使人联想它曾经是一个有污染的钢铁厂外，它被两条州际公路与市区分开。当建设钢铁厂时，这里还是城市的郊区。但扩大的城市的包围了它，创造了一个吸引人的再开发地点。目前这个地区通过公路天桥和步行桥与城市的其他区域连接。

到目前为止，“大西洋站”所有的住宅由第三方开发商建设。雅各布说，他们预期他们的投资回报增加1倍。并且，“雅各布发展公司”将接管未来全部的住宅开发项目。它打算建造高档次的高层建筑。

全新的设计与建筑实践

最近对这项工程的批评针对在去年10月份开业的零售商店。批评者认为零售商店的缺点是：严重地依赖在郊区已经设有购物中心的全国连锁商店。

然而，在这里，从商店和餐馆步行去公园和电影院很方便，这在亚特兰大是少有的。这个优点吸引全市的人开车来消费。他们将车停放之后，便在这里消磨一天。



“大西洋站”的首席财务官德里克·麦克斯韦恩说：“我们积极地招募本地零售商，但在本地的零售商被说服去冒险之前，我们首先必须有一个‘临界点’。”

为了避免单调的设计，“大西洋站”开发商还强调第三方住宅开发商雇用不同的建筑师和营造商。即使如此，由于人们不断地迁移进来，并且占据空间，对建筑材料的新鲜感还是逐渐消失。



佐治亚理工学院建筑系副主任兼教授道格拉斯·艾伦说：“我们有一种认真的尝试，在另一个世界的遗迹上创造某些文化形式。但这个地点总体上看来是‘超程序的’（overprogrammed）。你已经建设了公寓楼、零售商店和办公楼。我不知道是否因为计划编制，或为了适应不同的投资者——他们取得了这个项目的一部分。但它不符合某些标准——特别是建筑方面的标准。不过，随着时间的推移——特别是工程全部建成之后，它的整体形象将变得更好。”

苏珊·费恩斯坦（Susan S. Fainstein）是哥伦比亚大学城市计划主任，也是将于7月份在南非德班举行的“世界社会学大会”（World Congress of Sociology）的“新建大工程及其对城市生活的影响”（The New Mega Projects and Their Impact on Urban Life）专题小组的女主席。

费恩斯坦说：“当每件事都是全新的时，很难创造出更新的东西。但提供这样一个地址——像旧的钢铁厂，你不能小修小补式地开发，你必须有一个全新的模式。这不仅是一个数量的改变问题，你必须引起感觉的变化。这就要求很多资金和有耐心的投资者。”

开发商和营造商的好机会

实际上，如果没有一个大的投资者——在这个场合，是美国国际集团（American International Group），“大西洋站”工程可能成为一个失败的大规模城市再开发梦想。雅各布说，当他有一个适当的可行性开发计划，并且得到“税金增额融资”的支持，他在1999年恳请美国国际集团作为这个工程的合作伙伴。



美国国际集团全球不动产公司总裁凯文·菲茨帕特里克说：“在雅各布获得这个我们认为有某些经济价值的工程之前，许多开发商放过了这个机会。”

在通过数年的环境清除之后，2001年12月11日，美国环保局证明这个地址用于工程建筑是安全的。美国环保局将这类曾经受重工业污染的地基称为“棕地”（brownfield）。在2002年楼群建筑将要动工之前，这个工程又获得了2.5亿美元基础设施投资，建设内容包括道路、下水道、电力线路和自来水管道。

在“大西洋站”工程负责设计和开发的副总裁布赖恩·利里说，他的公司在一些类似的开发项与美国国际集团合作——包括在辛辛那提的一个大规模的水边码头区工程。

他说：“除非是盘旋在水上，‘大西洋站’不可能更复杂。但有别的机会将我们熟悉的技术用于有同样特点的地方。亚特兰大的经济不断在增长，有高百分比的受过教育的人口，也有‘公私合作’的机会。这不是复制一幢大楼，这是建筑全部的楼群。”1