2009资产评估师《资产评估》房地产评估(3)资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:05:19
来源 100Test.Com百考试题网


  第四节、市场法在房地产评估中的应用

  1、基本思路:与类似房地产交易实例比较,通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。

  (2)运用市场法评估房地产的计算公式。

  市场法的摹本计算公式是:

  P=P×A×B×C

  式中:P——被估房地产评估价值.

  P——可比交易实例价值.

  A——交易情况修正系数.

  B——交易日期修正系数.

  C——房地产状况因素修正系数。

  如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P×A×B×C

  ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

  2、适用范围:条件是可以找到类似的交易实例。

  3、修正因素的具体内容见教材P183,需结合例题理解掌握。

  ①交易情况修正:修正交易中特殊情况和个别因素。

  ②交易日期修正:主要通过物价指数来修正。

  ③房地产状况修正:主要通过现场勘查,与参照物对比确认。

  ④容积率修正:利用某区域的修正系数表,注意这是统计的结果。

  ⑤土地使用年期修正:教材P191,公式5-18中,公式的分子分母各除以r后,K就是两个年金现值系数之比值。

  经过修正因素的调整,每个参照物得出一个评估值,剔除异常值后综合确定评估值。



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