土地估价师考试模拟试题(三)

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 16:52:32
来源 100Test.Com百考试题网

1某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地块上建戌建筑物B，当时 造价 为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元， 土地 及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及 房产 税为20元/建筑平方米，需支付的年 管理 费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年 保险 费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在2004年11月在土地使用权价格。（注本题不计房屋现值 利息 ）（本题30分）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。（本题30）
3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
项 目 待估土地 比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D
用 途 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅
成交日期 2003.10 2003.10 2003.12 2003.4 2004.8
(评估期日1994.10)
成交价格 1200 1300 1400 1100
(元/平方米)
容积率 2 3 3 4 2
区域条件
位 置 0 -2% 3% 0 -3%
基础设施 0 -1% -2% 2% 0
交 通 0 -2% 0 3% 0
个别
条件
地 势 0 -2% 1% 0 -2%
形 状 0 3% 0 0 1%
其 他 0 -3% -3% 0 -2%
对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表
容 积 率 1 2 3 4 5
修正系数 1 1.8 2.1 2.3 2.4
请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）
4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。（本题20分）