土地估价实务基础考试前讲义第二十讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:26 12:03:46
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土地估价实务基础精讲班第20讲讲义

土地增值收益

土地增值收益
土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。土地增值收益率一般为10—30％。
土地增值的计算方法：
土地增值收益＝(土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润) ×土地增值收益率
注：在实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年限修正，公式为：

待估宗地价格＝(土地取得费及税费十土地开发费 利息 利润) ×[1-l／(1 土地还原率)待估宗地剩余使用年限] 出让金×[1-l／(1 土地还原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1 土地还原率)法定最高使用年限]

由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区(如广州)运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。
九、土地价格修正与确定
1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：

K=1-1/（1 r）n

式中：K——年期修正系数；
r——土地还原率；
n——土地使用权年期。
是否进行年期修正要具体分析：
(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积
4．宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

应用举例

应用举例

例1.某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1．5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4．5亿元，征地中发生的其他费用为1．5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：

1．计算土地取得费

土地取得费为：(4．5十1．5)×108÷(5×108)＝120(元／㎡)

2．计算土地开发费

土地开发费为：(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)

3，计算投资利息

在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计算期为1．5年；另外60％在第二年投入，计息期为0．5年，因此投资利息为：

120×[(1十0．1)2-1] 200×40％[(1 0．1)1.5-1] 200×60％×[(1 0．1)0.5-1]＝25．20 12．30 5．86＝43．36(元／㎡)

4．计算投资利润

投资利润为：(120 200) ×20％＝64(元／㎡)

5．计算土地增值收益

土地增值收益为：(120 200 43．36 64) ×20％＝85．47(元／㎡)

6．计算土地价格

土地价格＝土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益

＝120 200 43．36 64 85.47＝512．83(元／㎡)

7．进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：

开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土地面积)／开发区土地总面积×100％=(5—1．5)／5×100％＝70％

则可出让土地的平均单价＝512．83／70％＝732．61(元／㎡)

8．进行土地使用权年期修正

以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：

732．61×[1—1／(1 0．07)50]＝707.74(元／㎡)

9．计算土地总价格

土地总价格707．74×10000＝7077400(元)

因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707．74元／m’，总价格为7077400元。

本章小结：

以土地开发所耗费的成本构成来推算土地价格的方法，是我国目前土地估价的思路之一。这也是成本逼近法评估的理论依据。该方法是一种常见的土地估价方法，需要重点掌握。