土地估价实务基础考试前讲义第十六讲

文章作者 100test 发表时间 2007:09:26 12:03:50
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土地估价实务精讲班第16讲讲义

市场比较法应用实例

市场比较法应用实例

实例l：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：

		估价对象	实例A	实例B	实例C
用途		商业	商业	商业	商业
交易面积 (平方米)		6000	9000	5700	6300
交易情况		求正常市场价值	卖方急于出售，售价比正常低5％	拍卖成交，买方为限制竞争对手，成交价比正常高5％	正常交易
交易日期		求评估基准日 2005年6月30日正常市价，价格指数为105	2004年10月成交，价格指数为101	2005年4月成交，价格指数为103	2005年1月成交，价格指数为102
区域因素	繁华度	30	28	30	29
	交通	25	25	23	23
	市政配套	25	25	27	25
	规划前景	20	20	20	26
区域因素小计		100	98	100	97
个别因素	临街条件	30	28	29	30
	宽深比	25	25	25	25
	面积	15	13	15	15
	形状	15	17	15	15
	地质	15	15	15	15
个别因素小计		100	98	99	100
容积率		2	1．8	2．3	2．1
剩余使用年限		40年	38年	39年	40年
成交价格(元／平方米土地面积)			4500	5200	4900

在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：

1．注意特殊交易；

2．因素修正按影响大小确定不同权重；

3，各项修正不超过20％，总修正不超过30％；

4．估价结果确定可按不同权重计算。

解：运用市场比较法评估的过程如下：

1.交易情况修正

	估价对象	实例A	实例B	实例C
交易情况	100	95	105	100

2．交易期日修正

	估价对象	实例A	实例B	实例C
交易期日地价指数	105	101	103	102

3．区域因素修正

	估价对象	实例A	实例B	实例C
区域因素	100	98	100	97

4.个别因素修正

	估价对象	实例A	实例B	实例C
个别因素	100	98	99	100

5．容积率修正

根据当地国土部门公布的商业用地容积率系数表修正

	估价对象(2)	实例A(1．8)	实例B(2．3)	实例C(2．1)
容积率系数	1	0．98	1.03	1．01

6．剩余使用年限修正

剩余使用年限系数＝1-1／(1 r)m /[1-1/（1 r）n

式中：m——剩余使用年限，
n——法定最高出让年限，
r——土地还原利率，本例r取6％
x——待估宗地剩余使用年限，
y——比较实例剩余使用年限
7．比准价格
实例A比准价格＝4500×100/95×105/101×100/98×100/98×1/0．9867＝5303元／㎡
实例B比准价格＝5200×100/105×105/103×100/100×100/99×100/103×1/0.9935＝4983元／㎡
实例C比准价格＝4900×100/100×105/102×100/97×100/100×100/101×1/1＝5149元／㎡
8．确定评估值
根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。
由于宗地C为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A的权重取0，3，实例B的权重取0．3，实例C的权重取0．4，地价计算如下：

	实例A	实例B	实例C
比准单价(元／平方米)	5303	4983	5149
权重	0．3	0．3	0．4
估价对象评估单价(元／平方米)	5145
估价对象评估值(万元)	3087

实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较实例情况及比较结果见下表：

项目		待估宗地	实例A	实例B	实例C
用途		工业	工业	工业	工业
供应圈		市郊	市郊	市郊	市郊
交易时间		2005-10-31	2005——10	2005—1	2005—8
交易情况		正常	正常	正常	正常
土地使用年限		50年	50年	50年	50年
成交价格			370元／m2	395元／m2	355元／m2
区 域 因 素	交通条件	0	-1％	-2％	0
	基础设施	0	-1％	-2％	-1％
	产业聚集	0	0	-1％	2％
	环境情况	0	-2％	0	0
个 别 因 素	宗地面积	0	3％	0	5％
	宗地形状	0	-2％	0	0
	地形	0	0	-l％	-3％
	规划限制	0	0	0	0