北京上海深圳杭州四城市土地严控之后的调查

文章作者 100test 发表时间 2007:02:05 16:56:45
来源 100Test.Com百考试题网

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》印发。一般认为，此轮土地调控既是一场对土地既有问题的纵深“革命”，也是一次针对房地产行业的“源头治理”。
尽管这次调控针对的是工业用地价格，不过，许多人包括业界人士，都会集体无意识地遥望房地产市场。
作为中国楼市“地标级”城市的北京、上海、深圳、杭州，它们在工业用地控制、房地产市场变化等方面出现的显性或隐性的动态，值得关注 。
北京
开发商沉默的背后
一条消息被误读，背后显现的对地价的担忧心态，未必是杞人忧天
与上次调控政策公布之时一群业界大腕争先恐后地发表解读、异议的场面不同，这一次，北京房地产的业界大腕们普遍静悄悄。
地产大腕任志强９月１８日在博客中表示，“５月１７日‘国六条’发布之前，确实有领导专门到我（公）司办公室约见一群地产公司的‘大佬’们，诚心告诫我们要努力维护房地产开发商的行业形象，注意自己的言行。于是就有了上海‘１０＋１０’会议的闭门和所谓文件细则出台之后的‘禁声令’之说。其实要害不在于是否有人让说与不让说，而在于人们是否想说什么，想说给谁听？”
该文值得玩味，尤其是后两句“想说什么，想说给谁听？”
国土资源部政策法规司司长甘藏春９月上旬针对“工业用地价格”的有关表态，被有关媒体在标题中竟解读成了“土地价格将出现５０％的上涨”。误读消息公布后，引发北京市场进一步恐慌。９月１１日，甘藏春司长在接受采访时紧急辟谣，市场情绪这才回复平稳。
有人士表示，尽管标题有误，但在最早的误读稿件文章中，也指的是“工业用地价格”，但现在市场各界人心浮动，都不约而同地在预估新政对“地价”的影响。由这个集体无意识的误读风波中，可见市场各方在地价问题上的心态。
误读背后的对地价的担忧心态，未必是无的放矢、杞人忧天。地价的决定因素有二：供应量与供应价。这两个因素都面临一些变数。
９月１９日，国土资源部规划司负责人表示，目前国土资源部已与有关部门协商，从２００７年开始，将在原有建设占用农用地和耕地计划指标上，加上建设占用未利用地这项指标。两项合起来组成新增建设用地计划指标。
业界解读，该政策影响颇大，实际蕴涵着土地供应量的问题。目前，土地部门计划管理的范畴主要是建设占用农用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在计划管理之列。一些地方就想办法，找“出口”，在未利用地上开辟新路。比如围海开发滩涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以２０甚至３０平方公里的规模在围海，实际上是建设工业园区。现在，这些未利用地如一起纳入监管范畴的话，一些工业项目的用地量必然就要重新回到新增建设用地计划指标，现在用地计划指标一直收得比较紧，工业用地多了，自然会影响到其他用地的份额。
近期，国土资源部耕地保护司司长潘明才表示，我国新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。标准的提高，可以加大城市规模扩张的经济约束。针对一些地方新增建设用地不依法报批，国土资源部明确规定，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。
有开发商表示，从一系列已经出台的土地政策的效果来看，地价还是受到了一定的影响。
该开发商以其在北京顺义区的项目举例说，２００１年的时候，顺义区包含拆迁和土地出让金的熟地价格约为２０万元亩，现在相同地段大概涨到了１５０万元亩。此外，加上人员工资、建筑原材料、项目配套费用的增加以及财务、管理等费用，房屋成本在每平方米３０００元到４０００元左右。在目前的市场环境下，相信不会有开发商赔本出售，一些涨价因素都会转嫁到房价中。
通过具有人气指标意义的房展来看，房价依然火爆。９月中旬，北京秋季房展开幕。据组委会统计，开幕首日有３．５万人次到场，成交２８８套，面积达３．２万平方米，套均面积１１０平方米，成交金额２．５１亿元，成交均价为７９００元平方米。而今年春展首日则有５．３万人次入场，当天成交５２７套，面积达６．１万平方米。
对于“秋展”的表现，有市场人士认为，主要是现在市场供应不足，很多项目无房可售，不少项目一开盘就销售一空，价格并没有出现任何走软的迹象，很多具有可比性的项目比去年甚至年初又有了一定的涨幅。
上海
用地模式会有新变
新增建设用地“涨价”，对上海用地模式会产生影响，但对商品房市场影响不会太大
临近楼市销售的“金九银十”，上海的商品房交易依然比较平稳。
据网上房地产统计显示，仅９月２５日一天，新开房源就有７个，推出１１２４套，面积１５万多平方米。当天，共预售各类商品房７１０套，面积７．４６万平方米。易居研究院的数据同时表明，９月上海平均每周成交面积３５．２万平方米，与８月相比增长２４．３％。随着“十一”黄金周临近，众开发商加快了推案速度，显示对黄金周假日楼市信心不减。
近期，国家对于房地产市场的调控手段接二连三。本月初发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，从八方面要求各地和各部委严把土地“闸门”。虽是工业用地，不过部分消费者仍心存疑虑：对于上海这个土地稀缺城市而言，这一政策会不会导致“地荒”，造成房地产市场异常波动？
“这项政策更多指向政府部门，应该不会对市场产生影响。”上海房地局有关人士明确表示。无论是明确土地管理和耕地保护的责任、切实保障被征地农民的长远生计、禁止擅自将农用地转为建设用地，还是规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，抑或强化对土地管理行为的监督检查、严肃惩处土地违法违规行为，“从根本上说，都是对地方政府加强约束，进一步明确政府责任，规范土地管理行为。”
就土地审批制度而言，原来分批次审批，“上海一年可报审两三次”，如今，一年只能审批一次。“这意味着，用地计划性必须增强。明年的用地，今年必须心中有底，这也有利于宏观调控，减少违法用地现象发生。”而全额征收土地出让金并实行“收支两条线”的要求，也与先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出让金中，７０％作为土地成本补偿，落实到实际操作的区县；３０％除却农业开发费等必需费用外，基本用于城市开发、城市建设。“上海在这方面比较规范，用于城市建设的费用‘五五分成’，由市区两级分管，市级费用均由城投公司统一管理，以保证‘专款专用’。”
该人士也坦言，在土地出让金分配利用上，对农村、农业关注度不高，“今后大收大支，可能会有所改善。”此次政策中，“三农”问题被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保护耕地、保障农民权益十分重要。城乡统筹发展，才是健康、可持续的发展之道。”据透露，上海房地局准备与社保系统衔接，重新设计与土地审批有关的农民保障问题。
新增建设用地的土地有偿使用费，也是关注重点。据估算，调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高１倍。“浦东新区为一等地区，此项费用将从每平方米７０元调整为１４０元。”就是说，什么也没建，光土地就需每亩“砸”进９万多元，这无疑提高了开发成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是产业类及城市建设用地，“对商品房市场影响不会太大”。
“这是政府从房地产调控转向产业类调控的重要手段。”与此相应，工业用地出让实行最低价政策，也表示产业类用地价格上升，这就要求上海引进产业项目时，须加强产业指导，明确投资强度。
“新增建设用地‘涨价’，对上海用地模式也会产生影响。”业内人士表示，原先土地成本低，可实行扩张式发展，如今必须算账，也许盘活存量更合算。这对商品房用地更明显。《通知》出台之前一个月，万科集团以超过１７亿元的总价完成对浙江省级房地产集团——南都集团的整体收购，不仅获得南都房产６０％的权益，还拥有南都集团在上海、江苏的剩余地产业务。有知情人士表示，“万科并购南都，最主要的获益就是土地。”