运用成本法评估旧建筑物基本思路资产评估师考试

文章作者 100test 发表时间 2009:07:07 22:04:54
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　　运用成本法评估旧建筑物的价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限

　　计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　1、直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：（假设建筑物的价值损耗是均匀的）

　　

　　式中：D——年贬值额；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的净残值；

　　N——建筑物的耐用年限；（注意不能大于土地的尚可使用年限）

　　R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

　　2、成新折扣法

　　根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

　　建筑物价值=重置成本×成新率

　　注意：投资利息的计算方法和不要忘记考虑开发利润和土地增值收益。